住宅ローンの諸費用の算出方法と節約の3つのポイント

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マイホームを購入する時の費用は、土地代と建物代ばかりに目が行きがちです。しかし、忘れていけないのが購入時の諸費用です。諸費用を計算することを忘れると、結局、予算を大きくオーバーしてしまったということになりかねません。

事実、諸費用の見落としが原因で、住宅ローンを借りすぎたり、突然数十万円の現金を用意しなくてはいけなくなってしまったり、思ったより貯金が減ってしまって不安を抱えたまま新しいマイホームでの生活をスタートするという方が結構多いからです。

あなたはそんなことにならないように、今回は、住宅購入時や住宅ローンを借入するときにどんな諸費用がいくらくらいかかるのかをまとめました。また、諸費用の中には節約できるものがあります。その節約方法に関しても詳しく解説させて頂きます。

1. 住宅購入に必要な諸費用

マイホーム購入にかかる購入時の諸費用の金額では、一般的に「100万円や150万円くらい」といわれます。これはハウスメーカーや工務店が出す資金計画書にそう書かれているのからです。

忘れてはならないのが、この100万~150万という諸費用はあくまで住宅ローンを借りるときだけにかかる諸費用だけを指してい流ということです。しかし、マイホーム購入に係る購入時の諸費用はそれだけでは足りません。

その他の購入時の諸費用についてきちんと説明をしないハウスメーカーや工務店も多く、契約した後で「あれも必要なので現金いくら用意してください。」などと、後出しじゃんけんをしてくるため、注意が必要です。

結論からお伝えすると、マイホームの購入時の諸費用の目安は、一般的に新築の場合で物件価格の3~7%、中古の場合では6~10%です。

中古物件は仲介手数料が発生する分、やや高めになります。購入する物件(建売、マンション)や借りる住宅ローンによって違いがあるため、ハウスメーカーや金融機関にあらかじめ確認しておきましょう。

2. マイホーム購入予算は諸費用込みで計算する

マイホーム購入時の諸費用は原則、現金での準備が必要です。

そのため、住宅購入のために使おうと考えている預貯金の中から、これらの諸費用に支払いに充てる必要があります。そのため諸費用の予算取りは忘れないようにしてください。そうしないと、マイホーム購入後に住宅ローン支払いに追われたり、カツカツの生活になってしまうことになります。そうならないための方法はきちんとマイホーム購入に充てられる予算を計算して、その予算内で購入することが大事です。

2.1. 頭金と購入時諸費用は現金で準備する必要がある

以下の図をご覧ください。

購入時に現金で用意する必要があるのは、諸費用(手数料や税金など)と頭金です。準備できる預貯金が500万円の場合、マイホーム購入時の諸費用が200万円ならば、物件の頭金に充当できるのは300万円です。その場合、購入する物件の目安は3000万円以下となります。

このように預貯金全部を頭金に充当できるわけではありませんので注意が必要です。

2.2. 住宅購入時に必要な諸費用一覧

さて、マイホーム購入時の諸費用と一口に言っても、いろいろな項目があってかかるタイミングと費用もバラバラです。そこで、支払時期ごとに諸費用をまとめてみましたので、確認してください。

購入時の諸費用の金額は物件価格、住宅ローンなどによって異なるため、以下の例で見ていきます。

  • 物件価格:4000万円
  • 面積:建物100㎡/土地120㎡
  • 固定資産評価額:建物1300万円/土地800万円
  • 住宅ローン:民間金融機関/返済期間30年

住宅購入の諸費用一覧

3. 購入時の諸費用を準備するには

ここまで、マイホーム購入時にかかる諸費用は結構高いと思われたのではないでしょうか?

その諸費用を現金で賄えればいいですが、準備できない方は、諸費用を借り入れするか、そもそもの諸費用を抑えるかの2つの方法でマイホーム購入時の諸費用を準備されるといいでしょう。

詳しく説明します。

3.1. マイホーム購入時の諸費用を借入する

マイホーム購入時の諸費用を現金で準備できない場合は、住宅ローンに上乗せで借りられる金融期間もあります。また「諸費用ローン」といった専用のローンで借りることもできますが、金利は高めで、返済の負担は大きくなります。基本的には諸費用分くらいは貯金で準備したいものです。

3.2. マイホーム購入時の購入諸費用を抑える

住宅購入の諸費用は、税金や登記費用は物件価格により大きく左右されます。しかし、住宅ローンや火災保険などの選び方を以下のように工夫することで、思いの外、諸費用を節約することが可能な場合があります

  • 保証料や団信無料の住宅ローンを選ぶ(フラット35以外は、団信無料がほとんど)
  • 火災保険の内容を絞る
  • 引っ越しや新しい家具などにお金をかけない

こちらも解説させて頂きます。

3.2.1. 住宅ローンの保証料を節約する

住宅ローンの保証料を節約する方法は、金融機関ごとに比較して一番有利なところを選ぶことです。保証料は金融機関ごとにまちまちだからです。ただ、保証料だけに目を向けるのではなく、住宅ローンの金利や手数料なども含めた総返済額がいくらになるのかも判断材料にしたほうがいいです。

また、住宅ローンの保証料は値切ることができます。やり方は、他の金融機関で住宅ローンの相見積をし、「あの銀行は保証料これだけにしてくれたけど、お宅はどう?」と交渉します。地方銀行で住宅ローンを借りようと思っているなら積極的に活用したほうがいいでしょう。

3.2.2. 火災保険料を節約する

住宅ローンの契約と同時に申し込む「火災保険料」は減額が可能になる購入時の諸費用です。一般に住宅ローンを扱う金融機関から火災保険商品のご提案がありますが、必ずしもその火災保険が絶対ではありません。

ハウスメーカーから提案される「団体割引が付く保険」のほうが安かったり、自分がインターネットで見つけた火災保険のほうが安ければ、そちらに変えても構いません。また、建設地が高台であれば水害の補償は対象から外すなど、保険の対象範囲を絞るのも一策です。或いは、保険期間を短めに設定すると、当初支払う火災保険料を安くできるため、手元の現金が少ない場合には有効です。

3.2.3. 引っ越し代を節約する方法

引っ越し代も節約することができます。引っ越しシーズンに引き渡しを受けないことです。3月や4月の引っ越しシーズンは引っ越し代金が跳ね上がります。可能であればその時期をずらして引っ越しをするようにすれば節約につながります。

そのほか、引っ越しや解体工事などを依頼する際は相見積りを取るのが原則です。こうして一つ一つ対策を取っていくことが、最終的に大きな諸費用削減につながるのです。

4. まとめ

ここまでマイホーム購入時の諸費用にはどんなものがあるかと、その節約方法についてみてきました。

マイホーム購入時の諸費用は、物件価格の約7%弱を占めます。基本的には、マイホーム購入時までには、現金で準備できると安心でしょう。しかし、購入時の諸費用が現金で準備できない方は、住宅ローンに上乗せして組むこともできるため、確認してください。

一方、購入時の諸費用を抑えておけば予算オーバーすることもなくなります。(1)住宅ローンの保証料、(2)火災保険料、(3)引っ越し代などの諸費用の項目は大きく節約できる場合があるため、ご検討してみるといいでしょう。
購入時の諸費用を節約するために住宅ローン商品を変更したり、不動産会社を変更するというのは本末転倒のようですが、実際にそれだけの減額効果が期待できるのが購入時の諸費用の魅力です。マイホーム購入時には、諸費用の節約を考えてみてください。

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野沢 勝久

野沢 勝久

ファイナンシャルプランナーCFP 住宅ローンアドバイザー
1級ファイナンシャルプラン二ング技能士 相続診断士
大手生命保険会社ライフプランナーで人生の地図といわれるライフプランニングにより、マイホーム購入・学費・老後の安心を与えてきました。1人でも多くの方の夢や希望をサポートしていきたいと考えています。生命保険・損害保険・税務・相続に強いファイナンシャルプランナー。
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