住宅ローンを利用して住宅を購入したとき、一定の要件を満たしていれば、入居から10年間にわたって税金のいくらが戻ってきます。これを住宅ローン控除と言います。
住宅ローン控除の制度自体は有名ですが、どういう場合に利用できて、どういう場合にできないのかという要件となると意外と知られていません。
そのため、ときどき後になって住宅ローン控除が下りないことがわかって驚かれる方もいます。
そこで、今回は住宅ローン控除の要件に、あらためて解説させていただきます。
また、ライフプランナーとしての経験から、間違えやすい２つの注意ポイントを指摘します。
これから住宅購入を検討している人はぜひ確認いただければと思います。
1. 住宅ローン控除の対象となる住宅
まず住宅ローン控除は、新築住宅、中古住宅の両方で利用できます。
また、住宅を購入したときだけではなく、今お住いの家を増築した場合や、一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリーの改修をした時に、その工事費が100万円以上の場合にも、住宅ローン控除を利用することができます。
今回は、新築住宅及び中古住宅購入した場合における住宅ローン控除の適用要件の確認をしていきます。
2. 新築住宅の場合の住宅ローン控除の要件
新築マンションや建売住宅を購入した場合と、既に持っている土地へ新築した場合に、以下の要件を満たしていれば住宅ローン控除を利用できます。
2.1. 自ら居住すること
住宅ローン減税を受けられるのは、居住用住宅の場合です。そして、具体的には、以下の2つの条件を満たしていると、自ら居住していると認められます。
- 住宅の引き渡し又は工事の完了から6か月以内に自ら居住すること
- 居住の実態は住民票により確認できること
このため、別荘やセカンドハウスや賃貸用住宅は対象となりません。
2.1. 購入する床面積が50平米以上であること
次に、対象となる住宅の床面積が50平米以上であることが必要です。注意点として、ここでは、登記上の面積が対象となります。
登記上の面積は、戸建て住宅の場合は壁芯（各階床面積の合計）、マンションの場合は内法（専有部分のみ）というもので測定します。
これらは不動産屋さんに聞けば、すぐに教えてもらえるものなので、特に50平米ギリギリの床面積の住宅をご検討の場合は、必ず確認しておきましょう。
2.2. 購入住宅の床面積の50％以上が自らの居住用であること
これは、例えば、美容院や自宅開業のクリニックなどによく見られるのですが、住宅を購入して、１階部分をご自身の事業のために使って、ご家族は２階に住むという場合の注意点です。
この場合、ご家族で実際に住まわれる部分の床面積が建物全体の50%以上であることが、住宅ローン控除を利用できる要件になります。
2.3. 住宅ローンを10年以上借りること
これは、文字どおりです。しかし、バリアフリー改修の場合と、省エネ改修の場合はは5年以上で大丈夫です。
2.4. 所得が3,000万円以下であること
年収から各種控除を引いた後の額が3,000万円以下である必要があります。
対象となる要件は、所得であって年収ではありませんのでご注意ください。
3. 中古住宅を購入した場合における住宅ローン控除の適用要件
中古マンションや中古一戸建てを購入した場合は、新築住宅の要件のすべてを満たすと同時に、次の要件も満たさないといけません。
3.1. マンションは築後25年以内、一戸建ては築後20年以内
購入時点において、マンション（詳しくは耐火建築物）は築後25年以内、木造一戸建て（非耐火建築物）は築後20年以内であることが必要です。
3.2. 耐震性能を有していること
耐震性のある中古住宅が対象となります。「耐震性のある」とは、具体的には、以下のいずれかの条件を満たしているものです。
- 平成17年4月1日以降に取得したものは、地震に対する安全性の基準に適合することが証明されていること
- 平成25年4月1日以降に取得したものは「既存住宅売買瑕疵保険」に加入していること。
いずれも、耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写しが必要です。詳しくは、不動産屋さんが用意してくれるでしょう。
3.3. 配偶者や親族などから取得したものでないこと
配偶者や購入時、その後に生計を一にしている親族などから中古住宅購入した場合は、住宅ローン控除の対象となりません。
4. 特に注意してほしい2つのポイント
私の経験から間違えやすい要件にクローズアップして２点お伝えさせていただきます。、ぜひ確認していただければと思います。
4.1. 親族などの援助を購入資金にあてる場合
銀行などの金融機関の住宅ローンでなければ、住宅ローン控除の対象になりません。
そのため、親族から借りたものや、職場の従業員向けの貸付なども住宅ローン控除の対象にはなりません。
これらの方法で住宅の購入資金の工面をお考えの場合は、住宅ローンと比較して、どちらが良いのか計算しておくことをお勧めします。
4.2. 住宅ローンの繰上返済のやり方に注意
住宅ローン控除は、返済期間10年以上の住宅ローンが条件です。そのため、残り返済期間が10年を切ると控除できなくなります。
そのため繰上返済をする時も注意が必要です。
余裕があるからといって、一気に期間短縮型の繰上返済をして、残り返済期間が10年を切ってしまうと、トータルで見て損をしてしまう場合もあります。
5. まとめ
住宅購入を検討している方は、物件選びでぜひ住宅ローン控除要件を確認するようにしてください。
当ページでお伝えしたことを考慮いただければ、間違いは起こらないでしょう。
