相続対策は、以下の3つに分けられます。

1. 相続税の負担を軽くしてあげる(相続税の負担軽減)
2. 遺産をめぐる紛争を防ぐ(相続人間の公平)
3. 相続税の負担に苦しまないよう準備してあげる(相続税の納税資金準備)

そこで、今、最もおすすめできる方法が、不動産を活用した相続対策です。

考えられる方法は以下の通りです。

1. 区分所有1棟マンション
2. 不動産小口化商品
3. 沖縄軍用地投資

いずれも、相続をめぐる3つの問題に対処でき、かつ、安定的な収益も得られる方法です。

それぞれについて、相続対策のメリット、収益性とリスクに分けて簡単に説明します。

しくみ1｜不動産小口化商品を活用する方法

特定の不動産を100万円～1,000万円程度の金額に小口化したものを自ら所有する方法です。

(1)相続税の負担軽減

不動産(土地・建物)の相続税評価額は「路線価」「固定資産税評価額」で計算される上、土地について「小規模宅地等の特例」が適用されるため、相続税評価額が80%程度抑えられます。

(2)相続争いの予防

予め複数口に細分化されており、かつ、価値が均質化されているため、相続人間の遺産分割の際に公平に分けやすく、相続争いを予防するのに役立ちます。

(3)相続税の納税資金準備

1口あたりの額が数万円～1,000円程度に細分化されているため、必要な口数のみ売却して、その代金を相続税の納税資金に充てることができます。

しくみ2｜区分登記1棟マンションを活用する方法

投資マンションを1棟購入し、各住戸ごとにそれぞれ所有権の登記（区分所有登記）をしておく方法です。

(1)相続税の負担軽減

不動産(土地・建物)の評価額は、実際の取引価格よりも低く、また、土地は「小規模宅地等の特例」により評価額がさらに抑えられます。

その結果、相続税評価額が80%程度抑えられます。

(2)相続争いの予防

各住戸ごとに区分所有登記がされているため、相続人間の遺産分割をスムーズに行うことができます。

(3)相続税の納税資金準備

各住戸ごとに区分所有登記がされているため、必要な戸数のみ売却して、その代金を相続税の納税資金に充てられます。

しくみ3｜沖縄軍用地投資

沖縄軍用地は、沖縄県内の自衛隊基地や米軍基地内の土地です。沖縄県の面積の約8%を占めています。

日本国が所有者から賃借し、それを在日米軍や自衛隊に利用させる形をとっています。

1物件あたりの価格は数百万円～1,000万円程度です。

(1)相続税の負担軽減

軍用地は地目が「雑種地」に分類されるため、相続税評価額が購入金額の約30%にまで圧縮されます。

したがって、軍用地を所有することで、相続税の負担を抑えることができます。

なお、貸出地なので、固定資産税も40%減になります(一部の軍用地は固定資産税が免税となっています)。

(2)相続争いの予防

複数の物件を保有すれば、相続人に公平に分けやすく、相続争いを予防するのに役立ちます。

(3)相続税の納税資金準備

沖縄軍用地は安定的な収益が見込まれる上、リスクが低く、相続対策にもなる資産として大変人気があります。

したがって、売却しようとすればすぐ買い手がつき、売却代金を相続税の納税資金に充てることができます。