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野沢 勝久

ファイナンシャルプランナーCFP　住宅ローンアドバイザー
1級ファイナンシャルプラン二ング技能士　相続診断士
大手生命保険会社ライフプランナーで人生の地図といわれるライフプランニングにより、マイホーム購入・学費・老後の安心を与えてきました。1人でも多くの方の夢や希望をサポートしていきたいと考えています。生命保険・損害保険・税務・相続に強いファイナンシャルプランナー。

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1.沖縄軍用地とは

沖縄軍用地は、沖縄県の面積の約8%を占めています。その中にはかなりの割合で民有地が含まれています。

その背景には、第二次大戦後に地元の人々から米軍が強制接収したという歴史的経緯があります。

地権者の方々の粘り強い交渉によって、「賃貸借」という形がとられるようになりました。

法的には、日本国が所有者から賃借して、自衛隊や米軍基地が利用できるようにしているのです。賃貸借契約の形をとっているので、国が土地所有者に借地料を払うことになります。

軍用地の地主になるための資格等はなく、誰でも購入できます。

2.沖縄軍用地を持つことの4つのメリット

沖縄軍用地は現在、全国の投資家から注目を集めています。その理由は、沖縄軍用地を購入することで、不動産投資と金融商品の良いとこ取りができるからです。

以下、４つのメリットについて説明します。

メリット1｜安定的な収益が上がり複利で増える

借出先が日本国（いわゆる防衛省）のため、安定した利回りが期待でき、投資利回りは約2%前後です。長期保有で年3%の運用も見込めるため、リスクが低い手堅い投資です。

また、借地料は防衛省により毎年値上げされ、年平均約1.8%上昇しているため、複利で増えていきます。

たとえば、嘉手納飛行場の軍用地の借地料は2011年は112,716円だったのが、2018年には127,241円になっています。

メリット2｜不動産特有の修繕費、空室リスク、滞納リスクがない

沖縄軍用地は土地そのものの賃貸借なので、建物を貸し出す場合のリスクは一切ありません。

具体的には、建物の修繕費がかかりません。

また、不動産投資の最大のリスクと言われる空室リスクもありません。

さらに、借り手の滞納リスクもありません。

しかも、固定資産税についても、借地の場合は評価額が40%減になるため、圧倒的に割安です。とりわけ伊江島飛行場やキャンプハンセンなど、一部の軍用地は固定資産税が免税となっています。

メリット3｜相続対策に利用できる

多額の現金を持っている方は、沖縄軍用地を購入することによって相続対策になります。

なぜなら、沖縄軍用地の相続税評価額は購入価格の約30%まで圧縮されるからです。つまり、軍用地は、相続評価額が実際の取引価格よりも70%も低いのです。したがって、現金を軍用地へ資産組み換えすることにより、相続税の負担を抑えることができます。

メリット4｜換金性・流動性が高い

最後に、沖縄軍用地は換金性・流動性が高いということが挙げられます。

なぜなら、沖縄軍用地は安定的な収益が見込まれる上、リスクが低く、相続対策にもなるため、非常に人気があるからです。

通常、約2週間～1カ月もあれば売買が成立すると言われています。

3.沖縄軍用地に投資する際の注意点

このように、沖縄軍用地を保有することはメリットが大きいのですが、注意点としてインフレに弱いことが指摘されています。

仮にインフレになり、かつてのバブルの時期のように銀行の定期預金の利率が6%～7%になったら、沖縄軍用地の年利回りが約2%のため、銀行の定期預金のほうが良いことになります。

ただし、現在、我が国は低金利下で銀行定期預金は300万円以上の大口定期の利率でさえ約0.1～0.3%です。

その利率がインフレにより沖縄軍用地の約2％を上回ることは直ちには考えにくいと言えます。

また、銀行定期預金は相続評価上100%評価ですが、沖縄軍用地は相続評価額を約30%程度に圧縮できるため、利回り以外の部分も含めて、トータルで考慮すべきです。

4.沖縄軍用地の物件の選び方と2つのタイプ

次に、沖縄軍用地の物件の選び方を説明します。

これについては、2通りに分かれ、それぞれ、選ぶべきタイプが異なります。

1. 将来の値上がり益を求める場合
2. 収益を長期にわたって安定的に得たい場合

その土地を含む基地に返還の予定があるかどうかによって、異なります。

4.1.値上がり益を求める場合

まず、物件の値上がり益を求める場合は、返還の予定がある物件を選びます。

現状、嘉手納基地から見て南にある軍用地は返還の予定があります。たとえば以下の箇所です。

• 普天間基地(宜野湾市)
• 牧港補給地区(浦添市)
• 那覇港湾施設(那覇市)

返還後の沖縄軍用地は、リゾート施設や商業施設として再開発が行われる場合が多く、そうなれば、地価が購入時よりも大幅に値上がりすることがあります。

4.2.収益を長期にわたって安定的に得たい場合

これに対し、借地料を長期にわたって安定的に得たい場合は、返還予定がない物件を選びます。

なぜなら、賃料を安定的に受け取り続けることができるからです。

現状、嘉手納基地から北は返還予定がありません。たとえば以下の箇所です。

• 嘉手納飛行場(嘉手納町)
• 嘉手納弾薬庫(嘉手納町)
• キャンプハンセン(金武町)

まとめ

沖縄軍用地への投資は、日本国からの安定した借地料を得られるだけでなく、いつでも売却できる手軽さ、不動産特有のリスクである空室・滞納リスクがないことなどから、安全な不動産投資と言えます。

まさにローリスクでミドルリターンが確保できる投資が沖縄軍用地なのです。

沖縄軍用地の物件を選ぶ際は、借地料の違い、返還予定の有無など、常に沖縄軍用地の新しいリリース情報を知っておくことが大事です。