沖縄軍用地投資で安定的に高収益を得るための物件選び2つのポイント
沖縄軍用地への投資は、収益性と相続対策を兼ね備え、かつ低リスクの方法の一つです。
このうち、収益性に関して大切なことは、他の不動産投資と同様、借地料ができるだけ高く、かつ、長期にわたって安定的に得られることです。
そのために最も重要なのが、物件の選び方です。
そこで今回は、沖縄軍用地の物件選びについて、「立地条件」と「地目」の2つのポイントに着目し、分かりやすくお伝えします。
沖縄軍用地投資の一般的な解説については「沖縄軍用地とは？軍用地投資の4つのメリット」をご覧ください。
はじめに
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沖縄軍用地への投資で、安定的なインカム（借地料収入）を得て、かつ、最終的にキャピタル（売却利益）を確実に得る上で最も重要なポイントは、立地です。
そこで、長期的に安定した収益を得るために、どの基地のどのような土地を選んだら良いのかが問題になります。
予め結論を示すと、条件は以下の2つです。
- 返還予定がない米軍基地内の土地
- 借地料の値上がり率の高い「宅地見込み地」
それぞれについて説明します。
1.立地条件｜返還予定がない米軍基地内の土地
第一の条件は、返還予定がない米軍基地内の土地であることです。
1.1.返還予定がない基地は収益率が高い
軍用地の売買価格は「借地料×倍率」で表されます。したがって、倍率が低いほど、借地料のわりに売買価格が低く、収益率が高いことになります。
倍率が低いのは、返還の予定がない土地です。
たとえば、北谷町にある嘉手納基地は極東で最大の空軍基地であり、米国のアジア戦略上、最も重要な基地と言われています。この嘉手納基地以北の基地の多くは、現状、返還の予定がありません。
1.2.賃料が複利で増えていく
また、軍用地は、毎年軍用地借地料が複利で約1%ずつ値上がりしていきます。つまり、毎年、前年の賃料のプラス1%ずつ値上げされていくのです。
これは、一般的な不動産投資では考えられないことです。
返還予定がない軍用地はもともと借地料の率が高くなっています。これにプラスして複利で増えるため、長期保有すれば、その利益を最大限に受け取ることができます。
1.3.値上がり益を得たいなら返還予定がある基地の土地を選ぶ
これに対し、賃料収入よりも売買価格の値上がり益を得たい方は、返還予定がある基地を選ぶことをおすすめします。嘉手納基地よりも南側のエリアに多くなっています。
返還予定がある基地は倍率が高く、賃料は低めですが、それは、返還後の再開発を見込んでいるからです。返還後に商業施設や観光施設等が建設されることが多く、経済効果や、地価の値上がりの可能性が期待できます。
たとえば、牧港補給基地や沖縄港補給基地がこれにあたります。なお、普天間基地も返還予定になっていますが、辺野古基地への移設の是非をめぐって計画がずれ込んでいます。
2.地目｜値上がり率の高い「宅地見込地」
次に、軍用地の地目のうちどれを選ぶかです。
基地施設には、飛行場の滑走路や弾薬庫、ゴルフ場・遊戯施設・米軍兵士等が住んでいる宅地等があります。
そのような施設が登記簿上の地目として「田」「畑」「宅地」「雑種地」「山林」等21種類に区分されています。
最近の軍用地借地料の上昇の変化を見ると、「農地」や「山林」よりも、「宅地」や「宅地見込地」が高くなっている傾向にあります。
「宅地」と「宅地見込地」の違いは以下の通りです。
- 宅地：米軍兵士等が住んでいる地域
- 宅地見込地：現状は農地や山林だが、宅地への転用が可能な土地
また、「宅地」と「宅地見込地」を比べると、宅地見込地の方が借地料の上昇率が高くなっています。
したがって、「宅地見込地」を選ぶことをおすすめします。
さらに、「宅地見込地」の中でも、外部が住宅地に面している土地は借地料の上昇率がより高くなります。なぜなら、そういう土地は、基地の中でなければ宅地になっていただろうと考えられるからです。
たとえば、嘉手納飛行場(北谷村)とキャンプ・コートニー(うるま)ではキャンプコートニーの方が住宅地に面している分、高くなっています。
まとめ
沖縄軍用地への投資を始めるにあたって、物件選びで重要な条件は2つあります。「所在地」と「地目」です。
まず、所在地は、安定的に毎年の借地料収入を確保したいのであれば、嘉手納基地以北の返還予定がない基地を選ぶことをおすすめします。
これに対し、賃料よりも売買価格の値上がり益を見込むのであれば、返還予定がある基地の土地を選ぶことをおすすめします。それらの土地の多くは、嘉手納基地よりも南に位置しています。
次に、基地の地目は農地や山林よりも値上がり率が高い「宅地見込地」を選ぶことをおすすめします。
以上の2つの条件をみたす土地を選び、長期間保有することで、複利効果を最大限に得ることができます。
