「不動産投資を始めれば、節税になって手取りが増える」そのような甘い言葉に誘われて投資用マンションを購入したものの、数年後に想定外の税金請求が来て資金繰りが悪化し、最悪の場合は破綻してしまう――。不動産投資の世界では、このような失敗事例が後を絶ちません。
しかし、その一方で、「不動産投資を活用して、年収数千万円分の所得税を合法的にゼロにした」という成功者が存在することも紛れもない事実です。天国と地獄、この両者を分ける決定的な違いは何なのでしょうか？
それは、不動産投資における「減価償却」と「損益通算」という2つの強力な武器を正しく理解し、さらに投資の最後を締めくくる「出口戦略（売却）」までを緻密に計算できているかどうかにあります。単に物件を買えば節税になるわけではありません。どの物件を買い、いつ売り抜けるか。そのシナリオが描けていなければ、資産を守ることはできないのです。
この記事では、中古不動産を活用して所得税を抑え、手元に残る資産を最大化するための具体的なスキームと、絶対に陥ってはいけない失敗パターンについて、徹底的に解説します。
社長の資産防衛チャンネル編集チーム
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目次
なぜ、不動産を買うとサラリーマンの給与や会社役員の報酬にかかる税金が安くなるのでしょうか。その秘密は、会計上の「赤字」と、税務上の「通算」という仕組みにあります。
不動産所得は、「家賃収入－必要経費」で計算されます。経費には、管理費、修繕費、固定資産税、ローン金利などがありますが、節税において最も重要なのが「減価償却費」です。
減価償却とは、建物の購入費用を、その物件が使える期間（法定耐用年数）にわたって分割し、毎年少しずつ経費として計上していくルールです。例えば、建物を5,000万円で購入した場合、その年に5,000万円全額を経費にするのではなく、「毎年500万円ずつ、10年間にわたって経費にする」といった処理を行います。
ここで重要なのは、減価償却費は「お金が出ていかない経費」であるという点です。購入時にお金は支払っていますが、毎年の決算においては、財布から現金は1円も減っていないのに、帳簿上は「数百万円〜数千万円の経費」が計上されます。これにより、家賃収入という現金は入ってきているのに、帳簿上は「不動産所得が大赤字」という状態を意図的に作り出すことができるのです。
日本の税制では、不動産所得で発生した赤字は、給与所得などの他の所得と相殺（プラスマイナス）することができます。これを「損益通算（そんえきつうさん）」と呼びます。
具体的な数字で見てみましょう。
この場合、これらを合算すると「課税総所得」はゼロになります。所得がゼロですから、本来払うべき所得税・住民税もゼロになります。その結果、毎月の給与から源泉徴収されていた数百万円もの税金が、確定申告によって還付（返金）され、翌年の住民税も非課税になるのです。これが「不動産投資で税金がゼロになる」仕組みの全貌です。
「赤字を作ればいいなら、どんな物件でもいいのか？」というと、決してそうではありません。効率よく、かつ巨額の赤字を作るためには、「短期間で償却できる物件」を選ぶ必要があります。
まず大前提として、「土地」は減価償却できません。時間が経過しても土地はなくならないからです。1億円の物件を購入しても、土地値が9,000万円、建物値が1,000万円だとしたら、経費化できるのはわずか1,000万円分だけです。これでは節税効果は限定的です。したがって、購入価格における「建物比率」が高い物件を選ぶことが第一条件となります。
次に重要なのが「償却期間（耐用年数）」です。建物は構造によって法定耐用年数が決まっています（木造22年、鉄筋コンクリート造47年など）。新築の木造アパートを買っても、経費化するのに22年もかかってしまい、単年度の赤字幅は小さくなります。
しかし、中古物件には「耐用年数の短縮」という特例があります。特に、法定耐用年数をすべて経過した物件の耐用年数は、以下の計算式で算出されます。
法定耐用年数×20%
木造住宅の法定耐用年数は22年ですから、築22年を超えた物件の場合、22年×0.2＝4.4年税法上、2年を超える端数は切り捨てとなるため、耐用年数は「4年」となります。
つまり、建物の購入価格を、わずか4年という超短期間で全額経費化できるのです。5,000万円（建物価格）の中古アパートなら、年間1,250万円もの減価償却費を4年間にわたって計上できます。これだけの経費があれば、高額な給与所得を相殺し、税金をゼロにすることも十分に可能です。これが、富裕層がこぞって「築古木造」を狙う理由です。
しかし、このスキームには大きな落とし穴があります。「ずっと税金ゼロでいられる」わけではないのです。4年後、減価償却が終わった瞬間に、天国から地獄へと突き落とされるリスクがあります。
減価償却期間（4年）が終わると、年間1,250万円もあった経費が突然ゼロになります。すると、不動産所得は一気に黒字化し、多額の税金が発生します。一方で、銀行へのローン返済は続きます。ここで注意が必要なのは、「ローンの元本返済は経費にならない」ということです。
この「黒字倒産」に近い状態を、不動産用語で「デッドクロス」と呼びます。多くの失敗事例は、このデッドクロスを予測できずに資金ショートしてしまうケースです。
デッドクロスを回避し、最終的に利益を確定させるためには、減価償却が終わったタイミング（5年目以降）での「売却」が必須です。ここで重要になるのが、売却益にかかる税率（譲渡所得税）です。
不動産の売却益にかかる税率は、所有期間によって大きく変わります。
このスキームの真髄は、「税率の差（アービトラージ）」を取ることにあります。
つまり、「税率55%で税金を取り戻し、最後は20%だけ返して終わる」ということです。この税率差（約35%分）が、まるまる手元に残る利益となります。逆に言えば、元々の給与所得が高くない（税率が低い）人にとっては、この「税率差」が生まれないため、リスクを負ってまでやるメリットは薄くなります。
最後に、このスキームを実践する上で避けて通れないリスクについて確認しておきましょう。
最大の前提は「購入時と同じくらいの価格で売れること」です。もし、購入時より大幅に安くしか売れなければ、節税できた分以上の損失（キャピタルロス）を出してしまいます。これを防ぐためには、土地値が高いエリアや、賃貸需要が底堅いエリアの物件を選ぶ目利きが不可欠です。
築古物件は、当然ながら新築に比べて故障や劣化のリスクが高いです。給湯器の故障、雨漏り、退去後のリフォーム費用など、突発的な出費が発生します。また、空室が埋まらなければ家賃収入が入らず、ローンの返済が持ち出しになります。表面利回りだけでなく、修繕積立金や管理状態を厳しくチェックする必要があります。
耐用年数を超えた築古物件に対して、好条件で融資してくれる金融機関は限られています。高所得者であっても、十分な頭金を用意するか、築古物件に強い金融機関を開拓する必要があります。
中古不動産を活用した節税は、単なる「税金対策」ではなく、不動産賃貸業という「事業」です。「減価償却」で目先の税金を消しつつ、「デッドクロス」が来る前に「長期譲渡」で売り抜ける。この一連の流れ（出口戦略）を最初から設計できて初めて、成功するスキームです。
これらが噛み合った時、驚くべき資産防衛効果を発揮します。ご自身の年収や資産状況でどれくらいの効果があるのか、まずはシミュレーションから始めてみてはいかがでしょうか。
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