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社長の資産防衛チャンネル編集チーム

本記事は社長の資産防衛チャンネル編集チームで執筆、税理士法人グランサーズが監修しています。編集チームは公認会計士、税理士、MBA、CFP、相続診断士、住宅ローンアドバイザー、行政書士等の資格を持つメンバーで構成されています。

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1.住宅ローン控除の基本的な仕組み

まず、住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）が、どれほど有利な制度なのかを再確認しておきましょう。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、年末時点でのローン残高の0.7%に相当する金額が、13年間にわたって、納めるべき所得税から直接差し引かれる（控除される）制度です。所得税から引ききれない場合は、翌年の住民税からも一部控除されます。

例えば、年末のローン残高が3,000万円だった場合、その0.7%である21万円が、その年の所得税から直接マイナスされるのです。これは、経費を計上して課税所得を減らす「所得控除」よりも、はるかに直接的で強力な節税効果を持ちます。

なお、控除の対象となるローン残高には上限があり、住宅の種類によって異なります。例えば、2025年入居の省エネ基準適合住宅の場合、控除対象となるローン残高の上限は4,500万円とされています。仮に5,000万円のローンを組んだとしても、控除額の計算に使われるのは4,500万円までとなります。

2.事業利用割合と住宅ローン控除の関係性

それでは、本題である「自宅兼事務所」の場合、住宅ローン控除はどうなるのでしょうか。ここには、3つの重要なルールが存在します。

ルール①：居住用部分が50%未満の場合、控除は一切受けられない

これが最も厳しいルールです。住宅の総床面積のうち、居住用として使用している部分の面積が50%（半分）未満である場合、住宅ローン控除は全く適用されません。たとえローン残高が数千万円あっても、控除額は0円になってしまいます。

例えば、2階建ての家で、1階を完全に店舗や事務所とし、2階を居住スペースとしているような場合でも、それぞれの面積比率には注意が必要です。事業用スペースの方が広い場合は、住宅ローン控除のメリットを完全に失うことになります。

ルール②：居住用部分が50%以上90%未満の場合、居住割合に応じて控除額が減る

居住用部分の割合が50%以上ではあるものの、90%に満たない場合は、住宅ローン控除の額が、その居住用割合に応じて按分計算されます。

例えば、ローン残高が3,000万円あり、本来であれば21万円（3,000万円×0.7%）の控除が受けられるケースで考えてみましょう。もし、総床面積のうち20%を事業用、残り80%を居住用として使用している場合、控除額も80%に減額されます。

控除額の計算：21万円×80%（居住用割合）＝16万8,000円

この場合、事業用として経費計上するメリットと、住宅ローン控除が4万2,000円減少するデメリットを比較検討する必要が出てきます。

ルール③：居住用部分が90%以上の場合、全額控除が受けられる

これが、多くの方にとって「裏ワザ」とも言える、最も重要なルールです。総床面積のうち、居住用として使用している部分の割合が90%以上であれば、その住宅全体が控除の対象となり、住宅ローン控除を満額（100%）受けることができます。

つまり、事業での利用割合を10%以下に抑えれば、住宅ローン控除のメリットを一切損なうことなく、さらに事業で使った分の経費も計上できる、という「いいとこ取り」が可能になるのです。

【図表】居住用割合と住宅ローン控除額の関係（控除満額21万円の場合）

3.最適な事業利用割合の見つけ方

では、ご自身の状況に合わせて、どの割合を選ぶのが最も得なのでしょうか。これは、「住宅ローン控除の減少額」と「事業経費計上による節税額」を比較することで判断できます。

損益分岐点の考え方

先ほどの例（本来の控除額21万円、居住用80%・事業用20%）で考えてみましょう。この場合、住宅ローン控除は4万2,000円減少します。この4万2,000円のデメリットを、事業用経費の計上による節税メリットで上回ることができれば、事業用割合を20%にする価値がある、と言えます。

節税額は、その人の所得税・住民税の税率によって変わります。

• 税率が合計20%（所得税10%,住民税10%）の方の場合:4万2,000円の節税を実現するためには、21万円の経費が必要です。（21万円×20%=4万2,000円）
• 税率が合計30%（所得税20%,住民税10%）の方の場合:4万2,000円の節税を実現するためには、14万円の経費が必要です。（14万円×30%=4万2,000円）

つまり、ご自身の税率を基に、「住宅ローン控除の減少額÷自身の税率」を計算し、その金額以上の経費を、事業利用分として合理的に計上できる見込みがあるかどうか、が判断の分かれ目となります。もし、そこまでの経費計上が見込めないのであれば、無理に事業利用割合を高く設定せず、居住用割合を90%以上として住宅ローン控除を満額受け取る方が、結果的に得になるのです。

4.応用的な考え方：13年後の戦略変更

住宅ローン控除の適用期間は、原則として13年間です。では、14年目以降はどう考えればよいのでしょうか。

14年目以降は、住宅ローン控除のメリットはなくなります。したがって、それまでは事業利用割合を10%以下に抑えて住宅ローン控除を満額受けておき、控除期間が終了する14年目から、実際の使用状況に合わせて事業利用割合を20%や30%に引き上げる、という戦略も考えられます。

これにより、最初の13年間は両方のメリットを最大限に享受し、14年目以降は、より多くの事業経費を計上して所得税・住民税の節税を図る、という柔軟な対応が可能になります。

まとめ

自宅兼事務所の節税を考える上で、住宅ローン控除とのバランスは非常に重要な視点です。多くの方が、「事業で使っているのだから経費にできるはず」と考えがちですが、それによって、より大きな節税効果を持つ住宅ローン控除を失ってしまっては元も子もありません。

まずは、ご自身の状況を正しく把握することが重要です。

• ルールを理解する:居住用割合が50%未満では控除ゼロ、90%以上なら控除は満額、という3つのルールを理解しましょう。
• シミュレーションを行う:事業経費として計上できる見込み額と、それによる節税額を計算し、住宅ローン控除が減る額と比較検討しましょう。
• 最適な割合を選択する:多くの場合、居住用割合を90%以上（事業用10%以下）に設定し、住宅ローン控除を満額受けつつ、10%分の事業経費も計上するのが、最もバランスの取れた選択肢となります。

住宅ローン控除という、国が用意してくれた強力な税制優遇を最大限に活用しつつ、事業経費も適切に計上する。このバランス感覚こそが、自宅兼事務所の経営者にとって、賢い資産防衛の実践と言えるでしょう。

この記事で解説した内容は、以下の動画で税理士がより詳しく解説しています。具体的な計算例やさらに詳しい情報を知りたい場合に、参考にしてください。