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野沢 勝久

ファイナンシャルプランナーCFP　住宅ローンアドバイザー
1級ファイナンシャルプラン二ング技能士　相続診断士
大手生命保険会社ライフプランナーで人生の地図といわれるライフプランニングにより、マイホーム購入・学費・老後の安心を与えてきました。1人でも多くの方の夢や希望をサポートしていきたいと考えています。生命保険・損害保険・税務・相続に強いファイナンシャルプランナー。

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1. 住宅ローン控除とは？

「住宅ローン控除」は、正式には住宅借入金等特別控除といいます。

住宅ローン控除を使うと、住宅ローンを組んで、居住用のマイホームを購入した場合、購入後の年末（12月31日）残高から10年間、住宅ローン残高×1％が支払った税金（所得税や住民税）から戻ってくる制度です。

住宅ローン控除を受けるためには、住宅の種類、床面積、年収基準等一定の要件がありますが、居住用のマイホームで一定の広さがあれば、一戸建て、マンション問わずほぼ受けることができます。

なお、住宅ローン控除は、社会保険料控除や生命保険控除など、所得税を計算する前に差し引かれる所得控除とは違い、税額控除と呼ばれるものです。税額控除では、計算された所得税から税金が差し引かれ、納め過ぎた税金が戻ってきます。比較すると、税額控除のほうが節税効果が高いです。

２. 住宅ローン控除は2021年(令和3年)12月入居まで

住宅ローン控除は最初は、はマイホーム購入金額の一部を減税するものでした。そして、1978年に「住宅ローン控除」に変わり現在に至っています。

2021年3月時点で、現行制度は、以下のようになっています。

このように住宅ローン控除額では、一般住宅の場合、借入金額の年末残高4,000万円を上限に、その1％が10年にわたり最大で400万円（認定住宅の場合は最大で5,000万円）が控除されます。

現在の制度は、2021年(令和3年12月)までの適用となりますが、それ以降、どのように変更されるかは、まだ定かではありません。

※認定住宅とは

認定長期優良住宅と認定低炭素住宅があります。認定長期優良住宅とは、バリアフリー・省エネルギー性・耐震性・劣化対策などに優れ長期的に良好な状態で使用できると想定される優良住宅です。

一方、認定低炭素住宅とは、省エネ法基準と比較して、一時エネルギー消費量が△10％以上であることや、低炭素化を実現する指定の対策が講じられている住宅をさします。

3. 住宅ローン控除で注意すべき2つのポイント

住宅ローン控除は、ローン年末残高×1％が戻ってくるありがたい制度です。しかし、利用の仕方を間違えると、逆に損してしまうこともあるため2つの注意点を指摘します。

3.1. 住宅ローン控除は、所得税と住民税を超えて控除できない

例えば、住宅ローン年末残高が3,000万円ある場合、”3,000万円×1％＝30万円”が住宅ローン控除額となります。この30万円をまず所得税額から引くことができます。しかし、この年の所得税額が20万円だったら、どうなるでしょうか。

控除しきれない10万円（20万-30万=△10万）が出てきてしまいます。本来30万円受けられるはずの控除が20万円までとなり、住宅ローン控除の恩恵をフルに受けられません。

その年の所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額は、その年の翌年の住民税から控除されます。しかし、住民税で控除できる金額には限度があります。（最大で136,500円）そして、住民税も所得税と同様に、その額を超えて控除することはできません。

つまり、「住宅ローン控除」を受けるときは、もともと支払っている所得税及び住民税以上に税金が戻ってくることはないということです。その年の所得税及び住民税を計算して、その範囲内で控除を受けるように試算することが大切です。

3.2. ローン年末残高が大きいと手数料なども大きくなる

住宅ローン控除で受けられる控除額は、住宅ローンの年末残高の1%です。そのため、年間40万円の上限はあるものの、住宅ローン借入額を増やせば住宅ローン控除額は大きくなります。しかし、優位点として、支払う必要がある住宅ローンの支払利息や借入れにかかわる手数料（ここでは、融資手数料や団体信用生命保険料、登記費用）も大きくなります。

住宅ローンの借入額を増やした場合、ローンの支払利息や借入にかかわる費用などはどの程度増えるのでしょうか。

下の例で比較してみましょう。

• 製造業勤務　年収650万円
• 住宅ローン開始年月　新築マンション　平成28年1月入居
• 住宅ローンの金利：　固定金利1.0％・返済期間：35年　・元利均等返済
• 住宅ローン開始年月　平成28年1月・住宅ローン融資手数料：融資額×1.0%
• 抵当権設定登記の登録免許税：融資額の0.1%
• 住宅ローンの金利：固定金利1.0％・返済期間：35年・元利均等返済

このように、住宅ローン借入額が3,000万円から4,000万円になると、その控除額は約80万円程度多くなります。しかし、住宅ローン利息や他に支払わないといけないものが増えるため、支払いは約100万多くなります。

目先ののお得感に縛られて、借入額を大きくすると、逆効果となってしまいますので注意しましょう。あくまで「住宅ローン控除」は、プラスアルファの特典と考えて、しっかりとした住宅購入プランを立てることをお勧めします。

5．まとめ

「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを組んで、居住用のマイホームを購入した場合、購入後10年間、住宅ローン年末残高×1％が支払った税金（所得税や住民税）から戻ってくる制度で、2031年12月31日まで適用されます。

　一見、いいことずくめの「住宅ローン控除」ですが、利用を間違えると、損をしてしまうため、2つの注意点を気を付けてください。まず、第1に「住宅ローン控除」は、所得税と住民税を超えて控除できないため、その年の所得税と住民税の範囲内に控除額を抑えること。第2に「住宅ローン控除」のお得感に縛られ、むやみに住宅ローンの借入金額を上げると、住宅ローン控除で恩恵が受けられる以上に支払いが大きくなるため、注意が必要であること。

　これから、マイホーム購入を考えている方には、2031年12月31日までは「住宅ローン控除」が受けられますが、上記の2つの注意点を押さえたうえで、住宅ローンによるマイホーム購入を検討いただければ、その恩恵を受けられるでしょう。