住宅ローン控除とは|利用する時の2つの注意点

マイホームを購入で、不動産屋さんから「今なら住宅ローン控除が使えて、お得に購入できますよ」と言われることがあります。しかし、住宅ローン控除の内容については、それほど詳しく説明してくれないし、説明されてもよくわからないことが多いのでしょう。

というのは、私のところに来るマイホーム購入相談者の多くが住宅ローン控除について何も知らないからです。

結論からお伝えすると、住宅ローンを利用してマイホーム購入するならば、住宅ローン控除制度を知らないと損です。特に、「税金を少しでも安くしたい」と思っている方には、住宅ローン控除は、支払った税金が戻ってくる絶好のチャンスです。

一方で、間違った利用の仕方をすると、損をすることもあります。

そこで、まず、「住宅ローン控除」とは何かについて分かりやすく説明し、その上で、「住宅ローン控除」を正しく利用するための2つの注意点を指摘します。

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野沢 勝久

野沢 勝久

ファイナンシャルプランナーCFP 住宅ローンアドバイザー 1級ファイナンシャルプラン二ング技能士 相続診断士 大手生命保険会社ライフプランナーで人生の地図といわれるライフプランニングにより、マイホーム購入・学費・老後の安心を与えてきました。1人でも多くの方の夢や希望をサポートしていきたいと考えています。生命保険・損害保険・税務・相続に強いファイナンシャルプランナー。

1. 住宅ローン控除とは?

「住宅ローン控除」は、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。

住宅ローン控除を使うと、住宅ローンを組んで、居住用のマイホームを購入した場合、購入後の年末(12月31日)残高から10年間、住宅ローン残高×1%が支払った税金(所得税や住民税)から戻ってきます。

住宅ローン控除を受けるためには、住宅の種類、床面積、年収基準等一定の要件がありますが、居住用のマイホームで一定の広さがあれば、一戸建て、マンション問わずほぼ受けることができます。

なお、住宅ローン控除は、社会保険料控除や生命保険控除など、所得税を計算する前に差し引かれる所得控除とは違い、税額控除と呼ばれるものです。

税額控除では、所得税から直接お金が差し引かれます。所得控除よりも節税効果が高いです。

2. 住宅ローン控除は2021年12月入居まで

住宅ローン控除は最初、マイホーム購入金額の一部を減税するものでした。そして、1978年に「住宅ローン控除」に変わり現在に至っています。

2021年3月時点で、現行制度は、以下のようになっています。

このように、住宅ローン控除額では、一般住宅の場合、借入金額の年末残高4,000万円(認定住宅の場合は最大で5,000万円)を上限に、その1%が10年にわたり控除されます。最大で400万円の控除を受けられます。

現在の制度は、2021年12月までの適用となりますが、それ以降、どのように変更されるかは、まだ定かではありません。

※認定住宅とは

認定長期優良住宅と認定低炭素住宅があります。認定長期優良住宅とは、バリアフリー・省エネルギー性・耐震性・劣化対策などに優れ長期的に良好な状態で使用できると想定される優良住宅です。

一方、認定低炭素住宅とは、省エネ法基準と比較して、一時エネルギー消費量が△10%以上であることや、低炭素化を実現する指定の対策が講じられている住宅をさします。

3. 住宅ローン控除で注意すべき2つのポイント

住宅ローン控除は、ローン年末残高×1%が戻ってくるありがたい制度です。しかし、利用の仕方を間違えると、逆に損してしまうこともあるため、2つの注意点を指摘します。

3.1. 住宅ローン控除は「所得税+住民税」を超えて控除できない

例えば、住宅ローン年末残高が3,000万円ある場合、”3,000万円×1%=30万円”が住宅ローン控除額となります。この30万円をまず所得税額から引くことができます。しかし、この年の所得税額が20万円だったら、どうなるでしょうか。

控除しきれない10万円(20万-30万=△10万)が出てきてしまいます。本来30万円受けられるはずの控除が20万円までとなり、住宅ローン控除の恩恵をフルに受けられません。

その年の所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額は、その年の翌年の住民税から控除されます。しかし、住民税で控除してもらえる金額は最大で136,500円です。もちろん、この住民税も所得税と同様に、その額を超えて控除を受けることはできません。

つまり、「住宅ローン控除」を受けるときは、もともと支払っている所得税の額と住民税の額を合わせた以上の額の税金が戻ってくることはないということです。その年の所得税と住民税を計算して、その範囲内で控除を受けるように試算することが大切です。

3.2. ローン年末残高が大きいと手数料なども大きくなる

住宅ローン控除で受けられる控除額は、住宅ローンの年末残高の1%です。

したがって、年間40万円の上限いっぱいで控除を受けたければ、その分、住宅ローンの支払利息や借入れにかかわる手数料(ここでは、融資手数料や団体信用生命保険料、登記費用)も大きくなります。

住宅ローンの借入額を増やした場合、ローンの支払利息や借入にかかわる費用などはどの程度増えるのでしょうか。以下の具体例をご覧ください。

  • 製造業勤務 年収650万円
  • 住宅ローン開始年月:2016年1月
  • 返済期間:35年
  • 住宅ローンの金利:固定金利1.0%(元利均等返済)
  • 住宅ローン融資手数料:融資額×1.0%
  • 抵当権設定登記の登録免許税:融資額の0.1%

このように、住宅ローン借入額が3,000万円から4,000万円になると、その控除額は約80万円程度多くなります。しかし、住宅ローン利息や他に支払わないといけないものが増えるため、支払いは約100万多くなります。

目先ののお得感に縛られて、借入額を大きくすると、逆効果となってしまいますので注意しましょう。あくまで「住宅ローン控除」は、プラスアルファの特典と考えて、しっかりとした住宅購入プランを立てることをお勧めします。

5.まとめ

「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを組んで、居住用のマイホームを購入した場合、購入後10年間、住宅ローン年末残高×1%が支払った税金(所得税や住民税)から戻ってくる制度で、最長で2031年12月31日まで適用されます。

 一見、いいことずくめの「住宅ローン控除」ですが、利用を間違えると、損をしてしまうため、2つの点に注意してください。

第1に、「住宅ローン控除」は、所得税と住民税を超えて控除できないため、控除額はその年の所得税と住民税の合計額の範囲内に抑えること。

第2に、「住宅ローン控除」のお得感に縛られ、むやみに住宅ローンの借入金額を上げると、住宅ローン控除で恩恵が受けられる以上に支払いが大きくなり、本末転倒になること。

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