土地の相続税対策をお考えの方は、ご自身の土地の評価額がだいたいどのくらいになるのかということが気になるのではないでしょうか。
そして、大まかにでも試算してみようと考えていろいろ調べていて、「相続税路線価」という聞きなれない言葉にぶつかると思います。
「路線価」は、土地の相続税・贈与税を計算する上できわめて重要です。
なぜなら相続税法では土地の評価額は基本的に
路線価（1㎡あたり） × 面積（㎡）
で計算されるからです。（例外として路線価のない土地は「倍率法」を用います。詳しくは後述します。）
そこで、この記事では、路線価がどのようなものか、どうすれば分かるか、また、路線価のない土地はどのような価値評価がなされるかということについて、分かりやすく説明します。
この記事を読めば、ご自身の土地の評価額がだいたいいくらくらいになるか、自分自身で算出できるようになるはずです。
どうか最後までおつきあいください。
出岡 大作
最新記事 by 出岡 大作 (全て見る)
目次
路線価とは何か？ということを説明する前に、相続税法上、相続税・贈与税の計算にとって路線価がどのような役割を果たしているのか、見てみましょう。
路線価は、相続税法上、土地にかかる相続税・贈与税を計算する上で、一番最初に登場するものです。
まず、土地の資産価値は、上に何も建物等が建っていない「更地」であれば、
路線価（1㎡あたり） × 面積（㎡）
で算出されます。
なお、実際にはこれに加えて各種の補正が入りますが、微々たるものなので省略します。どのような補正が入るのか興味のある方は国税庁HPの「奥行価格補正率表」をご覧ください。
また、詳しくは後述しますが、路線価がない土地もあり、その場合は「倍率法」というものが用いられます。
そして、これを基礎として、以下のようなバリエーションがあります。
ここではそれぞれの計算式の詳しい中身まで立ち入りません。単に、全ての計算式が、
路線価（1㎡あたり） × 面積（㎡）
に必要な数値をかけて算出することになっているということを、イメージしていただければ結構です（プラスアルファの計算式を赤字で示しておきます）。
〈自分自身だけで使っている土地（自用地）〉
路線価（1㎡あたり） × 面積（㎡）
※上述の計算方法そのまま
〈他人に貸して建物を建てさせている土地（貸宅地）〉
路線価（1㎡あたり） × 面積（㎡） × （1 － 借地権割合）
※借地権：土地を借りている人が土地を使用し、利益を得る権利
〈自分で建物を立てて他人に貸している土地（貸家建付地）〉
路線価（1㎡あたり） × 面積（㎡） × （1 － 借地権割合 × 借家権割合（30％） × 賃貸割合）
※借家権：建物を借りている人が建物を使用し、利益を得る権利
※賃貸割合：建物の床面積全体のうち、実際に賃貸されている部分の割合
このように、路線価は、土地の相続税・贈与税の計算の一番の基礎となっているものです。
この路線価というのは、簡単に言えば、その土地が接している道路の価値にそくして、土地自体の評価額を決めるものです。
路線価は実際の市場価値（実勢価格）にほぼ連動します。つまり、土地の市場価格は、市街地の大通りに面している土地ほど高くなりますが、路線価もそれとほぼ同じです。
路線価はだいたい市場価格（実勢価格）の70～80％とされています。つまり、市場価格よりも2割～3割引きした額が路線価になるというイメージです。
「市街地」の定義は割と広く、ある程度の郊外でも含まれることがあります。しかし、市街地でない場合、路線価はないので、価値評価は後で説明する「倍率法」という計算法を使って行われます。
路線価はどうすれば、どこへ行けば分かるのか、ということですが、国税庁HPの「路線価図・評価倍率表」で、ご自身の土地の路線価を確認することができます。
たとえば、「東京都新宿区西新宿7丁目」の路線価図をご覧になってみてください。
このように、土地が接している道路に応じて、路線価が設定されています。
また、数字のバックの図形の形と色分けを見れば、以下のように、周辺がどのような地域なのかということと、そのブロックのどの部分がその路線価の評価対象なのかということが分かります。
路線価は、市街地にある土地の評価方法です。この「市街地」というのは、かなり範囲が広いですが、それでも、人通りが非常に少ない道路の周辺だと「市街地」にあたらないこともあります。
そういった地区の土地には「路線価」が設定されていませんので、「倍率方式」という方式が利用されます。
この倍率方式というのは、以下のような計算式を使います。
固定資産税評価額 × 評価倍率
まず、固定資産税評価額というのは、文字通り、毎年、固定資産税を支払う際の基準となる評価額です。お住まいの市区町村から毎年送付されてくる固定資産税の「課税明細書」に記載されています。
次に、評価倍率は、国税局長が、その地域ごとの売買の実情や、不動産鑑定士等の専門家の意見を基にして定めるものです。
評価倍率は、国税庁HPの「路線価図・評価倍率表」で確認することができます。
ここでは、「愛知県額田郡幸田町芦谷」の評価倍率表を掲載します。
赤四角で囲んだ部分が評価倍率です。
土地の相続税の計算の前提となる評価価値の基準（路線価、評価倍率）について、実際の資料を用いて説明してきました。
路線価は市街地の土地の評価法で、概ね市場価格（実勢価格）の70～80％です。
そして、路線価が定められていない土地は、「評価倍率方式」で算出されます。
全ての地域の土地について評価額がきめ細かに定められていること、意外に簡単に調べられることに驚かれた方も多いと思います。
これを機に、ぜひ一度、ご自身の土地の評価額を算出してみていただくことをおすすめします。
【最新無料Ebook】中小企業の決算対策 厳選重要10のテクニックと5つの落とし穴
会社が軌道に乗って利益が出てくるようになったとき、法人税の額に驚いたことはありませんか？
決算対策や節税対策は、使える資金を豊富に保ち、会社を豊かにするためのものです。
お金を使う方法と、お金がかからない方法、即効性のある方法、中長期的に効果があらわれる方法、それぞれを押さえた上で、会社の現状や課題に合った方法を選び、実行していただく必要があります。
このE-bookでは、簡単に実行でき、お金を使わずにできるか、使ったお金が将来有効に活きてくる10のテクニックを厳選して説明します。また、決算対策を考える上で陥りがちな落とし穴を5つ取り上げて説明します。
この一冊で、決算対策のチェックシートとしてご活用いただけます。
ぜひ、今すぐダウンロードしてお役立てください。
決算対策で最大・最良の効果が欲しいあなたへ
多額の法人税を支払うのってイヤですよね。次のような節税方法があることは、ご存知ですか？
・黒字の時に節税しながら赤字の時のキャッシュを貯める
・節税しながら退職金を普通よりも約30％多く準備できる
・無駄な経費を使わずに税金を半分減らせる
私たちなら、これが可能です。
年間約300社の法人の財務戦略のコンサルティングを担当している弊社が、あなたの会社の決算・節税対策をお手伝いします。
日本全国対応します。ぜひご相談ください。
法定相続分は、遺言等が残されていなかった場合に、各相続人が遺産を相続できる割合です。 円満な相続のためには遺言を残していただくことを強くおすすめしますが、そのためには、遺言がない場合の法定相続分についてしっかり理解しておくことがスタートとなります。
所得税に関することの中でも、「みなし譲渡所得課税」は、最も分かりにくく、それでいて知らずに損をしやすいものの一つです。 そもそも譲渡所得というもの自体がイメージを持ちづらく分かりにくい上に、「みなし譲渡」はさらに輪をかけてイメージしにくく、どの本やサ
相続税評価額最大80％割引！これだけは知っておきたい小規模宅地等の特例
あなたは、土地にかかる相続税の評価額を80％まで安くすることができる「小規模宅地等の特例」という制度をご存知でしょうか。 特に都心部など地価価格が高額な地域にお住まいの方の場合、自宅の土地建物に多額の相続税が発生し、大きな負担になることも考えられます
みなし配当とは、会社の株主が会社から配当金を受け取っていないのに、受け取ったことにされて税金（所得税等）が取られてしまうものです。 みなし配当にあたるケースの多くは、所得とされる額が多額になることが多いので、税金の負担も重くなりがちです。 しか
経営者にとって、自社株をどのようにスムーズに、後継者に相続するかは、非常に重要な問題です。もし、ここでミスをしてしまうと、それこそ会社を乗っ取られたり、倒産する可能性もあります。 また、相続についても、家族に対して不均等な財産の分け方をすると、後々の
経営者の方は、従業員持株会について調べていて、「結局のところ、うちの会社にどういうメリットがあるのか」と感じることと思います。 従来、従業員持株会のメリットとして「従業員の福利厚生」「安定株主層をつくる」等のことが言われてきました。しかし、多くの会社
相続税対策と生命保険｜一時払い終身保険、生前贈与と保険の合わせ技など
相続税は2015年の税法改正以降、課税対象となる人が大幅に増え、今まで以上に人々の関心を集めるようになりました。 家や土地をはじめ、相続遺産が多い富裕層であるほど、真剣に相続税対策に取り組む必要が出てきます。 そこで、生命保険を使ったスキームが
生命保険は万が一の時に死亡保険金が受け取れる保険です。でも、受け取れる保険金に税金がかかるかどうか？疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。 と同時に、生命保険で相続税対策ができるという話も、聞いたことがあるかもしれません。 生命保険の役
みなし贈与とは、贈与を受けていない、つまり財産をタダでもらってはいないはずなのに、贈与税が取られてしまうケースです。 みなし贈与がやっかいなのは、した側もしてもらった側もそんなつもりがないことが多いことです。しかも、贈与税は非常に高額になることが多く
単純承認とは、故人の財産状態をありのまま全て受け入れて全て相続することです。つまり、現預金や不動産（プラス）も、借金（マイナス）も、全部ひっくるめて相続することになります。 この場合、プラスがマイナスを上回っていれば特に問題はありません。しかし、マイ
