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社長の資産防衛チャンネル編集チーム

本記事は社長の資産防衛チャンネル編集チームで執筆、税理士法人グランサーズが監修しています。編集チームは公認会計士、税理士、MBA、CFP、相続診断士、住宅ローンアドバイザー、行政書士等の資格を持つメンバーで構成されています。

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トランクルーム投資の種類と「コンテナ節税」の罠

トランクルーム投資を検討する際、最初に理解しておかなければならないのが「屋外型」と「屋内型」の違いです。これを取り違えると、節税どころか、想定外の長期償却を強いられることになります。

まず、幹線道路沿いなどでよく見かける、海上コンテナを並べたタイプのものを「屋外型コンテナ収納」と呼びます。かつては、このコンテナを購入して賃貸する手法が「コンテナ節税」として流行しました。コンテナを「倉庫」ではなく「器具備品」として扱うことで、短い耐用年数での減価償却が可能だったからです。

しかし、このスキームには現在、大きな規制がかかっています。

国土交通省や税務当局の見解により、土地に定着して継続的に使用されるコンテナは「建築物」として扱われるようになりました。建築物となれば、建築確認申請が必要になるだけでなく、税務上の耐用年数も大幅に伸びてしまいます。器具備品なら数年で償却できたものが、建物となれば数十年かけて少しずつ経費にするしかなくなり、短期間での節税効果はほとんど期待できなくなってしまったのです。

一方で、今回ご紹介するのは、オフィスビルやマンションの一室を借り上げ、パーティションで区切って収納スペースとして貸し出す「屋内型トランクルーム」です。

こちらは、建物そのものに投資するのではなく、内装や設備に投資をする形になるため、依然として高い節税効果を維持しています。したがって、今から節税目的で参入するのであれば、「屋内型」一択であると断言できます。

屋内型トランクルームが「節税」になる税務上のカラクリ

では、なぜ屋内型トランクルーム投資が高い節税効果を生むのでしょうか。その理由は、投資対象が「短期償却可能な資産の集合体」である点にあります。

一般的な不動産投資の場合、投資額の大半は「土地」と「建物」です。土地は減価償却ができず、建物（鉄筋コンクリート造など）は47年という非常に長い期間をかけて経費化していくため、単年度の節税効果は限定的です。

しかし、屋内型トランクルーム投資の場合、投資するのは建物（躯体）ではありません。あくまでテナントとして入居し、そこに設置する「内装設備」や「備品」が投資対象となります。

具体的には、収納スペースを区切るためのパーティション（間仕切り）、看板、セキュリティシステム、空調設備などが主な資産となります。これらは税務上、「建物附属設備」や「器具備品」に分類され、建物の躯体よりも圧倒的に短い耐用年数が設定されています。

例えば、可動式の間仕切りや簡易な看板などは、3年程度で償却できるケースが多くあります。

さらに、ここで威力を発揮するのが「少額減価償却資産の特例」です。

これは、青色申告を行う中小企業者等であれば、取得価額が30万円未満の減価償却資産について、年間合計300万円までを限度として、取得した年度に全額を経費（即時償却）にできるという制度です。

トランクルームの設備は、一つひとつのパーツで見れば、防犯カメラ、スマートロックのシステム、台車、照明器具など、30万円未満の少額資産の積み上げで構成されている部分が多々あります。これらをうまく組み合わせることで、投資初年度に多額の経費を計上することが可能になるのです。

【図表】1,000万円投資時の初年度償却シミュレーション（例）

※上記は一例であり、実際の償却額は設備の仕様や事業年度の月数により異なります。

このように、1,000万円の投資に対して、初年度だけで約350万円（投資額の35%）もの損金を作ることができるケースもあります。これが、屋内型トランクルームが「節税商品」として優れている最大の理由です。

節税だけではない！投資としての3つのメリット

トランクルーム投資の魅力は節税だけではありません。不動産投資と比較しても、運営面でのメリットが多く、リスク分散の観点からも優れた投資対象と言えます。

1.少額からスタートでき、参入障壁が低い

一棟マンション投資などは億単位の資金が必要となり、融資のハードルも高いですが、トランクルーム投資は1,000万円前後から始めることが可能です。

自己資金の範囲内で無理なく始められるため、企業の内部留保を活用した投資として適しています。また、航空機リースのように数千万円単位のまとまった資金が必要な商品と比べても、手軽に取り組める点が魅力です。

2.駅近・築浅でなくても高稼働が狙える

アパート経営やマンション経営では、「駅近」「築浅」が空室リスクを下げるための必須条件とされます。しかし、トランクルームの利用者は、主に近隣住民です。

「家のクローゼットに入りきらない季節外れの服を預けたい」「趣味のキャンプ用品を置きたい」といったニーズが中心であるため、わざわざ電車に乗って預けに来る人はいません。車でアクセスしやすい場所や、住宅街の中であれば、駅から遠くても、また建物が古くても、全く問題なく集客できます。

不動産投資では敬遠されがちな「駅遠・築古」の物件を安く借りて運用することで、高い利回りを実現できる可能性があります。

3.ランニングコストが低く、トラブルが少ない

賃貸住宅経営で頭を悩ませるのが、退去時の原状回復費用や、入居者同士の騒音トラブル、水回りの故障対応などです。

一方、トランクルームは「荷物」を預かる場所ですので、住人がいません。当然、騒音トラブルも起きませんし、水回り設備も最低限で済むため、修繕リスクが極めて低くなります。退去時のクリーニングも簡易な清掃で済むため、運営コストを低く抑えることができます。

投資を始める前に知っておくべきリスクと注意点

メリットの多いトランクルーム投資ですが、もちろんリスクも存在します。安易に参入して失敗しないために、以下の3つのポイントを必ず押さえておきましょう。

黒字化までには時間がかかる（Jカーブ効果）

トランクルームは、オープン初月から満室になることはまずありません。認知度が広がり、徐々に契約数が増えていくストック型のビジネスモデルです。

一般的に、損益分岐点を超えるまでには2年から3年程度かかると言われています。最初は赤字からのスタートとなり、徐々に利益が積み上がっていく「Jカーブ」の収益推移をたどります。

節税効果で税金は減りますが、事業そのもののキャッシュフローがプラスになるまでには一定の期間が必要であることを覚悟し、余裕を持った資金計画を立てる必要があります。ただし、一度利用し始めた顧客は長期間継続する傾向があるため、黒字化後は安定した収益源となります。

融資付けが難しい

アパートローンなどの不動産投資向け融資は充実していますが、トランクルーム投資は「事業性融資」とみなされることが多く、金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。

担保となる土地建物を所有するわけではないため、事業計画の妥当性や、本業の信用力が問われます。基本的には現金での投資を前提としつつ、融資を利用する場合は日本政策金融公庫などの制度融資や、リースバック方式の活用などを検討する必要があります。最近では一部の銀行でトランクルーム向けの融資商品も出てきていますが、まだ一般的とは言えません。

業者選びが成否を分ける

フランチャイズで運営する場合、パートナーとなる業者選びが何よりも重要です。

特に確認すべきは「集客力」です。トランクルームの利用者の8割以上は、インターネット検索を経由して申し込みに至ります。「地域名トランクルーム」で検索した際に上位表示されるSEO対策ができているか、Webマーケティングに強い業者であるかが鍵を握ります。

また、提示される事業計画書（シミュレーション）が現実的なものであるかも見極める必要があります。「稼働率100%」を前提とした甘い計画ではなく、市場の実態に即した保守的な数値でシミュレーションを行っている業者を選ぶべきです。

まとめ

屋内型トランクルーム投資は、成長市場の恩恵を受けながら、設備投資による減価償却メリットを最大限に活用できる有効な節税スキームです。

1,000万円規模の少額から始められ、ランニングコストも低いという特徴は、中小企業の資産防衛策として非常に相性が良いと言えます。

しかし、あくまで「事業」である以上、立地選定や集客戦略が甘ければ失敗します。節税効果だけに目を奪われるのではなく、ビジネスとしての収益性や出口戦略（事業譲渡や設備の売却）まで見据えた上で、信頼できるパートナーと共に取り組むことが成功への近道です。

本記事で解説した減価償却の仕組みや、具体的な投資シミュレーションについては、以下の動画で税理士がさらに詳しく解説しています。ぜひ併せてご覧ください。