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社長の資産防衛チャンネル編集チーム

本記事は社長の資産防衛チャンネル編集チームで執筆、税理士法人グランサーズが監修しています。編集チームは公認会計士、税理士、MBA、CFP、相続診断士、住宅ローンアドバイザー、行政書士等の資格を持つメンバーで構成されています。

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不動産が「最強の節税ツール」とされてきた理由

そもそも、なぜ不動産が相続税対策の王道とされてきたのか。最大の理由は、時価と相続税評価額との間に生じる大きなギャップにあります。現金1億円はそのまま1億円として評価されますが、不動産はまったく別のルールで評価されるためです。

具体的には、土地は「路線価」で評価され、これは時価のおおむね8割程度の水準です。建物は「固定資産税評価額」で評価され、新築時の建築費の5〜6割程度になることが多くあります。さらに、その不動産を第三者に賃貸することで、「貸家建付地」や「貸家」としての評価減が上乗せされます。

不動産評価の基本構造

これらを組み合わせると、時価1億円の物件が相続税評価上は2,000万円程度まで圧縮されることもありました。さらに強力なのが、借入金を活用したレバレッジです。10億円を借りて10億円の物件を取得した場合、借入は10億円のマイナス評価となる一方、物件の評価額が3億円程度に圧縮されれば、差し引き7億円分の評価マイナスを他の資産と相殺し、相続税をゼロにすることすら理論上可能でした。

「総則6項」という伝家の宝刀

ただし、国税庁もこうした行き過ぎた節税策を放置しているわけではありません。財産評価基本通達には「総則6項」と呼ばれる規定があり、通達通りに計算した評価額であっても「著しく不適当」と認められる場合には、国税側が独自の鑑定評価などに基づいて評価をやり直すことができます。

実際、令和4年の最高裁判決では、被相続人が亡くなる直前に約14億円でタワーマンションを2棟購入し、相続税申告を実質ゼロとした事例について、総則6項を根拠とする否認が認められました。「通達通りに計算すれば安心」という時代は、すでに終わりを迎えているのです。

2026年改正で「不動産小口化商品」が狙い撃ちに

ここからが本題です。令和8年度税制改正大綱では、ついに「不動産小口化商品」が明確に標的とされました。

不動産小口化商品とは、都心の大型オフィスビルなどを複数の投資家で持ち分を分け合い、家賃収入を持ち分に応じて分配する金融商品です。実物不動産と同様に路線価評価が使えるため、少額から始められて評価圧縮効果も大きく、近年急速に普及してきました。

改正後は「市場価格」が基準に

今回の改正案では、不動産小口化商品について「相続税評価額を市場価格（取引価格）とする」方針が打ち出されました。厳密には時価の80%を上限とする措置が用意される見通しですが、これまでのように時価の2〜3割程度まで評価を圧縮することは事実上できなくなります。

少額から投資可能、管理が容易、相続時に分割しやすい、といった投資商品としてのメリット自体は残りますが、「節税商品」としての魅力は大きく後退することになります。

「取得時期を問わない」点に要注意

特に注意すべきは、適用開始が令和9年（2027年）1月1日以降の相続等からとされている一方で、この改正の影響範囲は「取得時期を問わない」とされている点です。

つまり、改正前にすでに節税目的で購入した小口化商品であっても、相続発生が令和9年以降であれば新ルール（市場価格ベース）での評価が適用される可能性が高いということです。「購入時に節税効果があると説明されて買ったのに、後から評価ルールが変わる」という納税者にとっては厳しい展開ですが、税制改正においては珍しいことではありません。

賃貸物件の「駆け込み購入」も規制対象へ

国税の網は、小口化商品だけにとどまりません。通常の賃貸アパートや一棟マンションといった実物不動産についても、新たな規制が設けられます。

令和8年度税制改正大綱によれば、相続開始前の「5年以内」に対価を支払って取得、または新築した貸付用不動産が対象となります。これまでは路線価や固定資産税評価額をベースに評価していましたが、改正後は原則として「取得価額」をベースに評価することになります。

ただし、単純に取得価額の100%で評価するわけではなく、地価変動などを考慮したうえで「取得価額の80%相当」で評価できるという調整措置が設けられる見通しです。

「5年ルール」のインパクト

この「5年」という期間は実務上かなり長く、相続対策の自由度を大きく狭めることになります。たとえば元気なうちに賃貸物件を購入したものの、不運にも数年後に亡くなってしまったケースでも、形式基準で期間内の取得とされれば、意図にかかわらず時価ベース評価のリスクが及ぶ可能性があります。

国税側のスタンスとしては、長期間保有し、実態として賃貸経営を行っている物件であれば「事業用資産」として従来の評価減を認める一方、相続直前に取得して相続後すぐに売却するような物件は「租税回避行為」とみなす、という線引きです。「とりあえず買っておけば節税になる」という発想自体を封じる狙いがうかがえます。

相続・贈与で取得した物件は対象外

なお、すべての不動産が一律に規制対象となるわけではありません。今回の「5年ルール」が想定しているのは、自ら現金を支払って取得した「売買」や「新築」が中心です。親から引き継いだ「相続」や「贈与」で取得した物件は、このカウントから外れる方向で調整されています。

自らの意思でキャッシュを不動産に換えた「対策」は厳しく見るが、不可抗力で承継した資産は守る――という考え方が、この線引きの背景にあると考えられます。

一棟物と小口化商品の決定的な違い

ここで重要なのが、実物の一棟物不動産と不動産小口化商品とで、改正後の取扱いに大きな差があるという点です。

一棟物の貸付不動産であれば、取得から5年が経過すれば従来の評価方法（路線価・固定資産税評価額ベース）に戻ります。一方、不動産小口化商品は5年を経過しても評価方法が戻らず、取得価額ベース（時価の80%上限）での評価が継続される方針です。

つまり、節税という観点では、小口化商品のほうが圧倒的に厳しい扱いを受けることになります。

今後の資産防衛のための2つの戦略

それでは、私たち資産家・経営者は今後どのように動くべきなのでしょうか。大きく分けて2つの方向性が考えられます。

戦略1：事業実態を伴う長期保有へのシフト

第一に、「評価額圧縮のみを目的とした不動産投資」から離れ、「事業実態を伴う長期保有」へと舵を切ることです。

今後は、しっかりとしたインカムゲインを生み出す物件を選定し、長期的に保有・運営していく姿勢が求められます。通常の貸付用不動産であれば、取得から5年が経過すれば従来の評価方法に戻り、今回の規制の対象外となります。本来の不動産投資の姿である「事業としての賃貸経営」に回帰し、節税は副次的な効果と位置づけるべき時代に入ったと言えるでしょう。

戦略2：生前贈与の加速と資産の組み換え

第二に、令和9年の新ルール適用開始までの期間を「猶予期間」と捉えた、機動的な対応です。特に現時点で不動産小口化商品を保有している方は、対応を急ぐ必要があります。

具体的には、新制度の適用前に相続時精算課税制度などを活用して生前贈与を進めることで、現行の評価ルールが適用される可能性があります。また、節税効果が薄れることが確実な小口化商品を今のうちに売却し、別の資産クラスや、より事業性の高い実物不動産へとポートフォリオを組み替えることも重要な選択肢となります。

「損切り」に近い判断が必要な局面もあるかもしれませんが、改正の影響が顕在化してから動くより、猶予期間のうちに先回りして手を打つほうが、結果的に資産防衛の幅は広がります。

まとめ

2026年（令和8年）の税制改正は、不動産を活用した相続税対策に大きな転換点をもたらします。要点を整理すると次の通りです。

まず、不動産小口化商品は相続税評価額が市場価格(時価の80%上限)ベースとなり、節税商品としての魅力は大きく後退します。しかも適用は取得時期を問わないため、すでに保有している商品にも影響が及びます。次に、相続開始前5年以内に取得・新築した貸付用不動産は、取得価額の80%相当で評価されることになり、相続直前の駆け込み購入による節税は封じられます。一方で、長期保有された実物不動産や、相続・贈与で取得した物件は、引き続き従来の評価方法が適用される方向です。

これからの資産防衛では、「評価圧縮を目的とした節税」から「事業実態を伴う長期投資」への発想転換と、新ルール適用前の猶予期間を活用したポートフォリオの見直しが鍵となります。改正の全体像を正しく理解し、自身の資産状況に応じた対策を早めに検討しておきましょう。

なお、今回ご紹介した2026年税制改正と不動産節税への影響については、税理士が動画でさらに詳しく、具体的な事例とともに解説しています。改正の背景や実務上の注意点、相続対策の組み立て方をより深く理解したい方は、ぜひ元動画もあわせてご覧ください。