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保険の教科書編集部

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1.住宅ローンの全国・首都圏・近畿圏の平均借入額

ここでは住宅金融支援機構がまとめた「フラット35利用者調査（2017年度集計表）」をもとに、各種統計結果を紹介します。

結論から申し上げると、全国の平均借入額は2,950万円（住宅種別全体）です。

ちなみに、自己資金（頭金）の2017年度の全国平均額は447万円でした。

上記はあくまでも全国の平均ですので、購入する地域により平均の借入金額は異なります。

また、その物件が新築・中古なのか、マンション・一戸建なのかによっても平均の借入額は異なります。

2017年度のフラット35の借入総件数は77,964件で、そのうちもっとも住宅ローン利用件数が多いのは、『土地付き注文住宅』で24,837件でした。

一方で新築マンションでの借入件数は、8,181件ですので、土地付き注文住宅は新築マンションよりも住宅ローンの利用件数が3倍程度多いことがわかります。

よって、住宅の種類を考慮しなければ、土地付き注文住宅のデータに偏ってしまうため、住宅種別に全国・首都圏・近畿圏の借入に関するデータをご紹介いたします。

ケース別に３つのデータをご覧ください。

ケース①全国の住宅種別データ

全国の住宅種別の全体平均借入額は2,950万円、自己資金（頭金）は447万円で、購入資金に対しての自己資本（頭金）の比率＝自己資金率は約12.6％です。

購入資金でもっとも金額が大きい種別は、新築マンションで4,348万円です。新築マンションは購入資金も大きいため、自己資金（頭金）は706万円と平均よりも多くの自己資金を準備していることがわかります。

ケース②首都圏の住宅種別データ

首都圏の住宅種別の全体平均借入額は3,179万円、自己資金（頭金）は465万円で、購入資金に対しての自己資本（頭金）の比率＝自己資金率は12.1％です。

購入資金でもっとも金額が大きい種別は、新築マンションで4,787万円です。

新築マンションは購入資金も大きいため、自己資金（頭金）は772万円と平均よりも多くの自己資金を準備していることがわかります。

首都圏では、地価が高いため全国平均よりも多くの借入を行っていることがわかります。

ケース③近畿圏の住宅種別データ

近畿圏の住宅種別の全体平均借入額は2,644万円、自己資金（頭金）は444万円で、購入資金に対しての自己資本（頭金）の比率＝自己資金率は12.7％です。

購入資金でもっとも金額が大きい種別は、土地付き注文住宅で4,149万円です。

くわえて自己資金（頭金）も500万円と平均よりも若干多くの自己資金を準備していることがわかります。

近畿圏では、首都圏に比べるとリーズナブルな価格ですので、首都圏の平均よりも借入額は少ないことがわかります。

上記3つのデータで平均借入額の相場は把握できましたでしょうか。

ここまではあくまでも平均のデータをご紹介いたしましたが、ここからは実際に借入をするにあたっての適正額を検証していきます。

2.返済比率から考える住宅ローンの適正額と留意点

全国・首都圏・近畿圏の住宅ローンの平均借入額をここまででご紹介しましたが、それでは実際にどの程度借入をするのが適正なのか気になりますよね。

ここからは、今までご紹介したデータと具体的な事例を用いて、住宅ローン借り入れの適正額についてご説明します。

結論からお伝えすると、年収と生活費（固定費）によって、住宅ローン借り入れの適正額は異なります。

ここでは、全国の住宅種別の借入金額（2,950万円）で考えてみます。

住宅ローンの借入金額2,950万円の毎月の返済額の目安は、ケース①のデータでは9.7万円とあります。

これは、年間の返済額にすると、116.4万円となります。

これを手取り年収（＝額面の給与から社会保険料と税金を差し引いた年収）で返済比率を計算します。

上図のように、手取り年収が240万円の家庭では、年間の返済比率は49％となってしまいます。

収入の約半分を返済に充ててしまうことになりますので、120万円で、光熱費や通信費、食費を支払わなければなりません。

自給自足をしている方でなければ、年間120万円で暮らすのは難しいのではないでしょうか。

手取り年収が540万円の家庭では、年間の返済比率は22％となっています。収入のおよそ20％を返済に充てるので、住宅ローンの返済を行っても年間424万円（月約35万円）は生活費として使うことができますので、返済も難しくはないにではないかと判断ができます。

一般的には、返済比率は20％以内であれば、適正といわれています。

しかし、これはあくまでも目安であり、実際は人それぞれ異なります。

例えば、手取り年収540万円のご家庭Aさん・Bさんが、年間のローン返済額110万円（全国平均）の物件を購入するとします。

どちらも返済比率では20％程度ですので、年間110万円の返済額は適正だと言えるかもしれません。

しかし、住宅以外の生活費がAさんは年間480万円で、Bさんは毎月240万円だとすると

Aさんは540万円（手取り）-480万円（生活費）＝60万円しか余裕がないため、110万円の住宅ローンの支払いは厳しくなってしまいます。

Bさんは540万円（手取り）-240万円（生活費）＝300万円の余裕があるので、年間110万円の住宅ローンの返済額は可能です。

このように、住宅ローン借入の適正額を考えるときには、住宅ローン以外の生活費がいくらなのかを把握しておくことが重要になります。

もちろん年間生活費480万円のAさんでも、ライフプランニングを行い、家計の見直しが実施できれば、Bさんのように返済は可能な範囲にすることができます。

留意点

住宅を購入する際には、手取りの年収に対しての住宅ローンの返済比率だけでなく、もう１点留意していただきたいことがございます。

それは『住宅の維持に関わる費用』の計算です。

住宅ローンの平均借入額から、毎月の返済額を割り出して、家計にとって適正かどうかまでは計算をしている方は多いのですが、購入後の住宅の維持費用までは把握されている方は少ないです。

例えば、マンションを購入された場合は管理費・修繕積立金が発生します。

この管理費・修繕積立金は共有部分というマンションの住人全員が共用して使う部分（外壁やエントランス、ゴミ捨て場、エレベーターなど）への備えです。

よって、購入している物件（区分）に関しての修繕費はご自身で上乗せしてお金を貯めておかなければなりません。例えば、給湯器の交換や部屋内のリフォームです。

そして、修繕積立金は一般的にマンションの築年数が経過すればするほど、上がっていく傾向にあります。

なので、中古の物件で住宅ローンの借入金が少なくても、管理費・修繕積立金が高額であれば、毎月の支払額は大きくなってしまいます。

また、新築を購入する場合も、将来は管理費・修繕積立金が上がっていくと仮定をして毎月の負担額を計算しておかなければ、家計の中での住宅関連費の割合が大きくなってしまい、家計を圧迫してしまいます。

修繕積立金は、マンションの管理組合で話し合いをして金額を決めるのですが、行いたい修繕に対して修繕金が足りないと、修繕積立一時金が徴収される可能性があります。

これは年間数十万円～数百万円になることもありますので、特に中古マンションを検討されている方は、マンション組合の修繕計画および修繕積立金の累計額は確認しておくべきです。

物件価格は非常にリーズナブルなのに、管理費・修繕積立金が高額で、さらに修繕積立一時金まで発生してしまっては、負担が新築よりも大きくなってしまうという場合もあります。

さらに、住宅を所有しているだけで固定資産税の支払いも発生します。

下図が住宅に関わる費用の一覧です。

【マンションの場合】

【一戸建ての場合】

これらの費用をしっかりと考慮した上で、住宅ローンの借入額の適正額を判断しましょう。

まとめ

全国の平均借入額は2,480万円（住宅種別全体）で、自己資金（頭金）の全国平均額は553万円です。

住宅の種別によっても、地域によっても平均は変わります。

また、平均額からでは、住宅ローンの適正な借入額は判断が難しいので、返済比率やその他の諸費用も考慮する必要があります。

そして、ご自身の生活費をしっかりと把握しておかなければ、住宅に関わる費用を割り出すことはできません。

住宅は人生の中でもっとも大きな買い物であると言われています。

住宅でお悩みの方は、住宅に関わるご相談を受けているプロのファイナンシャルプランナーさんに一度ライフプランニングを実施してもらい、ご自身の住宅ローンの適正な借入額を診断してもらうことをお勧め致します。