相続税評価額最大80％割引！これだけは知っておきたい小規模宅地等の特例

はじめに｜小規模宅地等の特例とは？

さきほど申し上げた通り、小規模宅地等の特例は「土地」の相続税が安くなる制度で最大80%相続税の負担を軽くすることができます。

「80％も相続税が安くなる！」と言っても、具体的にどれくらいおトクな制度かわかりにくいと思います。

例えば、あなたが1億円の土地を相続したとしましょう。

小規模宅地等の特例を使わないケース

土地の相続税評価額は1億円ですので、相続税の課税対象は、そこから基礎控除額3,600万円を差し引いた6,400万円です。おおまかに計算すると、約1,220万円の相続税がかかります。

小規模宅地等の特例を使うケース

土地の相続税評価額は、1億円の80％引きとなり、2,000万円です。これは基礎控除額3,600万円よりも低い額ですので、相続税はかかりません。

この例から、小規模宅地等の特例を利用すれば、いかに相続税の負担を減らすことができるかイメージしていただけたのではないでしょうか？

とはいえ、実際には対象となる土地や特例を利用できる人にはいくつかの条件があるので、全員がこの特例で恩恵を受けられるわけではありません。

ここから、あなたが小規模宅地等の特例を使えるかどうかについて、順にご説明いたします。

1．小規模宅地等の特例の土地3タイプ

まずは、小規模宅地等の特例の対象となる土地について確認していきましょう。

小規模宅地等の特例は、大きく3つのタイプの土地に分けることができます。

• 住んでいた家の敷地（特定居住用宅地）
• 事業に使っていた宅地（特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地）
• 人に賃貸していた宅地（貸付事業用宅地） 

山林や農地などは対象外となるので注意しましょう。

1.1.住んでいた家の敷地（特定居住用宅地）

多くの方が当てはまるのが、このケースでしょう。住んでいた家の敷地が対象になります。

宅地のうち、330㎡以下の部分については、相続税法上の評価額が20％になります。つまり、80％という非常に大きな割引が受けられます。

この時、特例の対象となる相続人は4種類に分かれます。

①配偶者

配偶者は相続において第一優先順位が与えられています。別居していても、たとえ夫婦関係が破綻していても、法律上は夫婦であれば無条件で少規模宅地等の特例を使うことができます。

②同居の親族

次は同居している親族です。

配偶者とは違い、実際に同居していることがポイントになります。住民票が同じでも、実際に同居していない場合は、これにあたりません。逆に、住民票が別々の場所にあったとしても、実際に同居していれば、これにあたります。なお、同居の事実については、税務署が徹底的に調査するようです。

また、同居期間の制限はなく、例えば故人が亡くなる一週間前から同居をしていたとしてもOKです。ただし、注意したいのは、亡くなった後、10か月間はそこに住み続けなければいけないという点です。

二世帯住宅については、同居の親族に該当する場合としない場合がありますが、これについては後ほど詳しく説明いたします。

③生計を共にしていた親族

3番目は、生計を共にしていた親族です。

これが少しややこしいのですが、生計を共にしていたと認められるのは、親の土地の上に別棟を建てて暮らしている子供などを想定しています。

税務当局内部の基準（通達）によれば、具体例は…
①日常の起居を共にしていないが、勤務や修学の余暇に起居を共にするのが常例になっいる
②日常の起居を共にしていないが、常に生活費や学資金を送金している
③明らかに独立した生計を営んでいる場合は除く

わかりやすく言うと「お互いの家を頻繁に行き来していたり、生活費・学資・医療費等をお互いに出し合っていたり、社会的・経済的に一体として暮らしている」と評価できるような場合が「生計を共にしていた親族」として認められることになっています。

④家なき子

最後は、亡くなった方と別居していて、3年以上自分の持家に住んでいない親族です。

分かりやすくいうと、賃貸暮らしをしている子供が当てはまります。このケースを「家なき子特例」と言います。

家なき子特例には他にも細かい条件が付いていて、この特例を使うためには、

• 配偶者
• 同居している親族

が存在しないことが条件になります。

また、持ち家はあるがそれを他人に貸していて、自分は賃貸マンションなどに3年以上暮らしている人については「家なき子」として認められています。

1.2.事業に使っていた宅地（特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地）

次は、事業に使っていた宅地についてです。

400㎡以下の部分については、相続税法上の評価額が20％になり、住んでいた家の敷地と同様に80％の割引が受けられます。

特例の対象となる相続人は、土地を引き継いで後取りになる人が対象となります。

事業形態によって、以下の2つに分けられます。

個人事業主の場合

対象となる土地は「特定事業用宅地」と呼ばれます。特例の対象となる相続人は、

• 事業の後継者となる親族
• 生計を共にしていて、相続後にその宅地で事業を行う親族（生計一親族）

のどちらかになります。

親族と一緒に法人成りしている場合

対象となる土地は「特定同族会社事業用宅地」と呼ばれます。特例の対象となる相続人は、会社の役員を務めている親族です。

1.3.人に賃貸していた宅地（貸付事業用宅地）

最後は、事業として人に貸し付けていた宅地です。

200㎡以下の部分については、相続税法上の評価額が半分の50％になります。

「人に賃貸していた宅地」とは、具体的には、月極駐車場や駐輪場、賃貸マンションの敷地、などのことを言います。例えば、個人でアパート経営をしていて、それを相続する場合には、小規模宅地等の特例が適用されます。

特例の対象となる相続人は、相続後もその宅地の貸付の事業を引き継ぎ、保有し続けている親族です。

2．この場合はどうなる？特別な場合に対象となる代表的なケース

小規模宅地等の特例に該当するかどうかは、様々なケースが想定されます。最後に、代表的な例について見ていきましょう。

2.1.マンションの場合

小規模宅地等の特例は、土地の相続税を安くすることができる制度です。では、マンションに住んでいる方は、この特例を使えないのでしょうか？

答えは「使える」です。

マンションで「土地」というのはイメージしにくいと思いますが、マンションは土地の上に立っているので、一応、それぞれの部屋に応じた土地の持分があります。

土地の広さは、床面積に応じて平等に割り振られます。マンションの場合、たくさんの世帯が入居しますので、戸数が多いほど1戸あたりの土地の面積は狭くなります。その結果、土地の評価額は相当低いものになります。

マンションを人に賃貸すれば、「1.3.人に賃貸していた宅地（貸付事業用宅地）」に該当し、相続税を抑えることができるのです。

この仕組みを利用して、「不動産小口信託受益権」などで相続税対策を行う富裕層の方も増えてきています。

※参考「タワーマンションの節税の仕組みとメリット・デメリット」

2.2.二世帯住宅に居住していた場合

あなたが親と二世帯住宅に暮らしているケースでは、同居している親族とみなされて、小規模宅地等の特例を使うことができます。

小規模宅地等の特例における二世帯住宅では、玄関が別でも、家の中で行き来が出来なくても、1つ屋根の下で暮らしていれば、二世帯住宅として認められています。渡り廊下で親と子供の住居がつながっているようなケースでも、特例の対象となります。

注意したいのは、区分所有建物登記がされている建物は対象外になる点です。区分所有建物とは、1つの建物で、部屋が区切られていて、各部屋が別々の人の所有権になっているものを指します。

ですから、1つ屋根の下のマンションでも、別々の部屋に親世帯と子世帯が住んでいる時は特例の対象外です。戸建ての二世帯住宅でも「1階を親が所有、2階を子供が所有」というような登記をすると、小規模宅地等の特例は使えません。

ただし、区分所有建物登記がされている場合でも、家の中で行き来ができて、キッチンが1ヶ所で二世帯が一緒に食事するなど、同居として認められれば、小規模宅地等の特例を使えるケースもあります。

ここでポイントとなるのは、家のカタチがどうこうよりも、同居の実態があるかどうか、です。実際には、多種多様なケースがあり、特例が認められるかどうかは、最終的には税務署の判断になります。

2.3.老人ホームに入居していた場合

親が老人ホームへ入居していて持ち家に住んでいないケースでは、一定の条件を満たせば小規模宅地等の特例の対象になります。

●相続開始時点で「要介護」または「要支援」の状態であること
●入所する老人ホームが、次の一定の要件を満たすこと
・認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム又は有料老人ホーム
・介護老人保健施設
・サービス付き高齢者向け住宅
●老人ホームへ入所した後の自宅を、他人に賃貸しないこと

ここでのポイントは、老人ホームに入居している間、自宅に誰が住んでいて、どのように使用していたか？によって小規模宅地等の特例が使えるか、また、その割合も変わってくる、という点です。

○小規模宅地等の特例が使えるケース
・自宅に誰も住んでいない
・老人ホームへ入居する前から、同居している親族がいる

○小規模宅地等の特例が使えるが割合が少なくなるケース
・老人ホームへ入居中、親族以外の他人が住んでいる…この場合、「1.3.人に賃貸していた宅地（貸付事業用宅地）」に該当するため、対象となるのは200㎡まで50％割引となります。

○小規模宅地等の特例が使えないケース
・老人ホームへ入居した後に、親族が住んでいる

まとめ

最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。この記事では、小規模宅地等の特例で知っておきたい基本的な項目についてご案内させていただきました。

冒頭でも触れたように、平成27年1月の改定で相続税の基礎控除は小さくなり、これまでよりも相続税を支払う対象となる人は2倍に増えたというデータもあります。

「相続税なんて、お金持ちのことで自分には関係ない」と思っている方もいらっしゃるかもしれません。

ですが、相続税の中でも土地に対してかかる税金は高額になるケースが多く、いざ、そのような事態が起きてしまったときに小規模宅地等の特例を知っていれば、あなたが支払う税金を大きく減らすことができるのです。

最近では、不動産小口信託などでマンションを購入し、生前から相続税対策を行っている方も増えてきています。

この記事では基本的な内容を中心にお伝えしましたが、更に詳しくお知りになりたい方は「小規模宅地等の特例とは？土地の相続税を最大80％下げる方法」も合わせてご覧ください。

※参考「今さら聞けない！相続税平成27年改正のおさらいと生命保険の活用法」