遺産相続などで受け継ぐことになり、土地を所有することになった、という人もいると思います。
土地を含めた不動産は、所有していると固定資産として計上され、固定資産税が発生します。
所有している不動産を活用する気がない場合、固定資産税の支払いが煩わしくなって、売却を検討する方もいるでしょう。
実は不動産を売却する際、税金が発生する可能性があります。
不動産売却時に課せられる税金には
の3種類です。
今回は不動産を売却する際に発生する税金について、特に譲渡所得税に重点を置いて解説していきます。
急な出費に驚かないよう、しっかりと理解しておきましょう。
保険の教科書 編集部
最新記事 by 保険の教科書 編集部 (全て見る)
先に述べたように、家や土地を売る際には、以下の3種類の税金が課せられます。
この内譲渡所得税と住民税については、「所得にかかる税金」として扱っていきます。
これらの税金を考慮に入れておかないと、手取り金額が予想より大幅に下がってしまいます。
「ただ土地を持っていたくない」「資産整理のため」といった理由で売却したのならまだしも、新居購入のための資金調達の為など、急に現金が必要になって売却した場合、痛い目を見ることになってしまいます。
それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。
まずは印紙税です。
要は不動産売買契約書に貼付する収入印紙にかかるお金なのですが、不動産のような金額の大きな資産のやりとりとなると、その金額は馬鹿にできません。
一般的には売主と買主がそれぞれ不動産売買契約書を保有することになり、それぞれが印紙代を負担することになります。
売買契約金額に対する印紙税の税額は以下の通りです。
所得にかかる税金として扱われる譲渡所得税と住民税は、個人の場合と法人の場合で、扱いに大きな違いがあります。それぞれについてみていきましょう。
まず個人の場合は、冒頭で述べたように譲渡所得税と住民税として扱われます。
譲渡所得税はその名の通り譲渡所得に課せられる税金であり、不動産売却の際に課せられる税金の中では最も複雑かつ金額が大きいものになります。
不動産売却における住民税は譲渡所得から算出され、支払い時期も近いためにまとめて考えられることが多いです。
譲渡所得税を算出するためには、譲渡所得と課税譲渡所得を求める必要があります。
譲渡所得とは、個人が資産を売却（譲渡）した際に得られる所得のことを指します。
個人から法人に対して資産を売却した際も譲渡所得として計上されますが、個人が事業の一環で売却した場合は事業所得として計上されます。
基本的なイメージとしては、不動産等の資産を購入した後、その価値が上昇した際の上澄みが譲渡所得となります。
譲渡所得は資産の種類によって計算方法が変化するのですが、今回はあくまで不動産を売却する場合に絞って話を進めていきます。
土地や建物等の不動産に発生する譲渡所得の算出方法は、以下のようになります。
それぞれの項目にも算出方法が存在するため、一つずつ見ていきましょう。
譲渡収入金額は、不動産の売却額と固定資産税等の精算額を合計したものです。
固定資産を売買する際、売買契約が成立した年の固定資産税を双方が負担することが通例となっています。
具体的には、起算日（1月1日や4月1日が多い）から不動産の引き渡し日の前日までが売主の負担となり、受け渡し日から翌年の起算日前日までが買主の負担となります。
売主側としては、買主が負担する分の固定子資産税額分を売却費と共に受け取ることとなり、それが売却費と共に譲渡収入金額として計上されるということです。
取得費は資産を手に入れた際に支払った金額や資産に手を加えた場合の改良費の合計額を指します。
資産が建物のように減価償却されるものの場合は、さらにそこから減価償却費相当額を差し引いたものが計上されます。
計算式で表すと、
となります。
建物に対する減価償却費については「不動産の減価償却で知っておきたい3つのポイント」をご覧ください。
なお、取得費には、譲渡収入金額の5％に相当する概算取得額というものが存在し、どちらかを計算に使うか選択することができます。
譲渡所得を低く計上することができれば税金が安くなるので、より金額の多い方を選ぶと良いでしょう。
売買契約を行った際に生じた、仲介手数料などや印紙代などが該当します。
つまり印紙税が高いほど、譲渡所得では控除が受けられるということです。
譲渡所得が算出できたら、次は課税譲渡所得額を算出します。
課税譲渡所得額は下記の計算式で算出できます。
この段階で譲渡所得税には特別控除が発生します。
譲渡所得税に適用される特別控除は以下の通りです。
譲渡所得税の特別控除には5,000万円の限度額が設けられており、控除は上記の1番から順に適用されていきます。
課税譲渡所得額が算出できたら、あとは税率を乗じれば譲渡所得税が算出できます。
譲渡所得は資産の種類によって、総合課税と分離課税のどちらかに分類されます。
不動産等や土地に関しては分離課税として扱われるので覚えておきましょう。
また、譲渡所得は売却する資産の所有期間によって細かく区分されます。
その中でも不動産については下記の2つに区分され、それぞれ税率に違いが生じます。
売却した年の1月1日における所有期間が5年以内の場合は、短期譲渡所得に区分されます。
短期譲渡所得の場合、平成25年〜49年までの税率は下記のようになります。
売却した年の1月1日における所有期間が5年を超えている場合は、長期譲渡所得に区分されます。
短期譲渡所得の場合、平成25年〜49年までの税率は下記のようになります。
基本的に不動産等の売却（譲渡）に対して発生する譲渡所得税は、相続等の「贈与」では課税されません。
しかし以下の3つの場合は例外として、時価相当額を受け取ったとみなされて課税されてしまいます。
詳しくは「みなし譲渡所得｜利益がないのに税金を取られる理由と注意点」をご覧ください。
個人の場合、不動産売却による収入は譲渡所得として扱われ、分離課税であることが分かりました。
では法人の場合はどうなのでしょうか。
実は法人の場合、不動産売却による利益はすべて益金として計上されます。
つまり、他の利益と合わせて、法人の所得として課税されることになるのです。
その為、法人が不動産を売却した際に影響があるのは、法人税・法人住民税・法人事業税となります。
他の益金と合わせた上で計算されている段階で、法人での不動産売却は個人で言う「総合課税」として扱われることが分かりますね。
不用意な不動産売却によって多額の税金が課税されることのないよう、取り扱いには十分注意しましょう。
参考：「法人税とは何なのか｜もっとも分かりやすい法人税入門」
いかがでしたか？譲渡所得は資産の種類によって総合課税と分離課税に分かれたりと、ここで説明したこと以外にも複雑なルールが存在します。
今回は不動産の売却に焦点を当てて解説してきましたが、自身が所有している資産に合わせ、譲渡所得税の算出方法をしっかりと把握しておきましょう。
法人の場合は所得は関係なく益金に計上されるため、法人税が課税されます。
計算方法の違いにより、譲渡所得税より多額の課税がなされるため、オフィスを引き払う際などは十分に注意しましょう。
もし、今期3,000万円の利益が出ているなら、約1,000万円を納税する前に、この資料をお読みください。
本書では、突発的な利益や毎年の高額な利益を、合法的に簿外にプールし、必要な時に活用するための具体的な手法を7つ厳選して解説します。
なぜ、成功している経営者はこの方法を選ぶのか？
メリットだけでなく、リスクと具体的な対処法まで、実際の事例を基に詳しく解説しています。あなたの会社の5年後、10年後のキャッシュフローが大きく変わる可能性があります。
ぜひ、今すぐダウンロードしてお役立てください。
毎年、多額の法人税を納めながらも、「この税金が会社の成長や社長個人の資産形成にもっと活かせないだろうか」と、ふと感じることはありませんか？
その場しのぎの決算対策では、本当の意味での資産防衛は実現できません。
私たちにご相談いただければ、年間300社以上の財務戦略を手掛ける専門家として、利益が出ている会社様だからこそ活用できる、より戦略的な選択肢をご提案します。
例えば…
・法人税の支払いを合法的に繰り延べ、その資金で会社の「簿外資産」を形成する方法
・社長個人の手取りを最大化しながら、会社の社会保険料負担も軽減する方法
・会社の利益を、将来の「役員退職金」として税制優遇を受けながら準備するスキーム
これらは、私たちが提供できるサービスのほんの一例です。
まずは、自社にどのような選択肢があるのか、無料の個別相談でご確認ください。
経営者の皆様は、多かれ少なかれ、会社のキャッシュフローを良くするにはどうしたら良いのか、という悩みをお持ちだと思います。 しかし、「キャッシュフロー」という概念自体が漠然としているし、会計や税務といった難しい話がからんできそうなので、どこから手を付け
法人で保険に加入をしていると、将来解約した時に解約返戻金がある商品があります。 その場合、解約返戻金をどう経理処理をしていいのかわからないのではないでしょうか。 保険積立金がある場合、将来「解約返戻金」、「満期保険金」、「死亡保険金」という形で
近年設立数が増え、だんだん認知度が上がっている合同会社。 株式会社より設立のハードルが低いこともあり、個人が法人成りを考える際、候補に上がることが多くなってきています。 しかし、いざ登記しようというときにどのような書類が必要なのか、把握している
会社の経営が軌道に乗ってきて毎年コンスタントに利益を出せるようになると、次は従業員の福利厚生をどうやって整えるかということが課題になってきます。中でも、特に退職金の制度は、従業員の老後の生活資金をある程度会社が保障し、老後の心配をすることなく安心して働いて
全額損金の保険というと、かつては、いわゆる「節税保険」が人気でした。 それは、積立機能のある「定期保険」で、適切なタイミングで途中解約すると保険料総額の80～90%が戻ってくるというものでした。 しかし、2019年10月に国税庁の通達が変更され
法定福利費とは、会社が必ず提供する必要がある「法定福利厚生」にかかる費用です。 経団連による「第64回 福利厚生費調査結果報告（2020年度）」によれば、従業員1人あたりにかかる法定福利費の平均は月額84,884円とのことで、決して少ない負担とは言え
経営者の皆様は、全額損金となる養老保険を使った節税対策（通称「逆ハーフタックスプラン」）というのを聞いたことがあると思います。 これは「逆養老」とも呼ばれるもので、保険料の全額を損金とできる上、解約返戻金または満期保険金を退職金に活用できると言われる
多くの会社で、従業員の退職金を準備するのに利用されているのが、養老保険（福利厚生プラン）です。 個人向けの養老保険があまりメジャーでないのに比べ、法人向けの養老保険はわりとよく活用されています。それは、保険料の1/2を損金に算入できるという形で税制上
平凡なサラリーマンの私が不動産投資で年100万円稼ぎ所得税が0になった
私は、30代の一般的なサラリーマンで、ファイナンシャルプランナーというお金に関わる課題を解決する仕事をしています。給料は一般的なサラリーマン程度いただいています。 しかし、一つだけ違うところがあるとすれば、2015年度・2016年度の所得税と住民税が
働き方が多様化してきた現代。 会社員としての働き方だけでなく、個人事業主として生きていく人も増えてきました。 また、学生時代から起業を志し、準備をしているという人も少なからずいらっしゃるでしょう。 特に個人事業主の方が、収入的に安定してき
「保険の教科書」運営会社の代表と税理士が、会社の永続の助けとなるよう、1円でも多くお金を残すノウハウを極限まで詰め込んだ書籍です
