遺産相続などで受け継ぐことになり、土地を所有することになった、という人もいると思います。
土地を含めた不動産は、所有していると固定資産として計上され、固定資産税が発生します。
所有している不動産を活用する気がない場合、固定資産税の支払いが煩わしくなって、売却を検討する方もいるでしょう。
実は不動産を売却する際、税金が発生する可能性があります。
不動産売却時に課せられる税金には
の3種類です。
今回は不動産を売却する際に発生する税金について、特に譲渡所得税に重点を置いて解説していきます。
急な出費に驚かないよう、しっかりと理解しておきましょう。
先に述べたように、家や土地を売る際には、以下の3種類の税金が課せられます。
この内譲渡所得税と住民税については、「所得にかかる税金」として扱っていきます。
これらの税金を考慮に入れておかないと、手取り金額が予想より大幅に下がってしまいます。
「ただ土地を持っていたくない」「資産整理のため」といった理由で売却したのならまだしも、新居購入のための資金調達の為など、急に現金が必要になって売却した場合、痛い目を見ることになってしまいます。
それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。
まずは印紙税です。
要は不動産売買契約書に貼付する収入印紙にかかるお金なのですが、不動産のような金額の大きな資産のやりとりとなると、その金額は馬鹿にできません。
一般的には売主と買主がそれぞれ不動産売買契約書を保有することになり、それぞれが印紙代を負担することになります。
売買契約金額に対する印紙税の税額は以下の通りです。
所得にかかる税金として扱われる譲渡所得税と住民税は、個人の場合と法人の場合で、扱いに大きな違いがあります。それぞれについてみていきましょう。
まず個人の場合は、冒頭で述べたように譲渡所得税と住民税として扱われます。
譲渡所得税はその名の通り譲渡所得に課せられる税金であり、不動産売却の際に課せられる税金の中では最も複雑かつ金額が大きいものになります。
不動産売却における住民税は譲渡所得から算出され、支払い時期も近いためにまとめて考えられることが多いです。
譲渡所得税を算出するためには、譲渡所得と課税譲渡所得を求める必要があります。
譲渡所得とは、個人が資産を売却（譲渡）した際に得られる所得のことを指します。
個人から法人に対して資産を売却した際も譲渡所得として計上されますが、個人が事業の一環で売却した場合は事業所得として計上されます。
基本的なイメージとしては、不動産等の資産を購入した後、その価値が上昇した際の上澄みが譲渡所得となります。
譲渡所得は資産の種類によって計算方法が変化するのですが、今回はあくまで不動産を売却する場合に絞って話を進めていきます。
土地や建物等の不動産に発生する譲渡所得の算出方法は、以下のようになります。
それぞれの項目にも算出方法が存在するため、一つずつ見ていきましょう。
譲渡収入金額は、不動産の売却額と固定資産税等の精算額を合計したものです。
固定資産を売買する際、売買契約が成立した年の固定資産税を双方が負担することが通例となっています。
具体的には、起算日（1月1日や4月1日が多い）から不動産の引き渡し日の前日までが売主の負担となり、受け渡し日から翌年の起算日前日までが買主の負担となります。
売主側としては、買主が負担する分の固定子資産税額分を売却費と共に受け取ることとなり、それが売却費と共に譲渡収入金額として計上されるということです。
取得費は資産を手に入れた際に支払った金額や資産に手を加えた場合の改良費の合計額を指します。
資産が建物のように減価償却されるものの場合は、さらにそこから減価償却費相当額を差し引いたものが計上されます。
計算式で表すと、
となります。
建物に対する減価償却費については「不動産の減価償却で知っておきたい3つのポイント」をご覧ください。
なお、取得費には、譲渡収入金額の5％に相当する概算取得額というものが存在し、どちらかを計算に使うか選択することができます。
譲渡所得を低く計上することができれば税金が安くなるので、より金額の多い方を選ぶと良いでしょう。
売買契約を行った際に生じた、仲介手数料などや印紙代などが該当します。
つまり印紙税が高いほど、譲渡所得では控除が受けられるということです。
譲渡所得が算出できたら、次は課税譲渡所得額を算出します。
課税譲渡所得額は下記の計算式で算出できます。
この段階で譲渡所得税には特別控除が発生します。
譲渡所得税に適用される特別控除は以下の通りです。
譲渡所得税の特別控除には5,000万円の限度額が設けられており、控除は上記の1番から順に適用されていきます。
課税譲渡所得額が算出できたら、あとは税率を乗じれば譲渡所得税が算出できます。
譲渡所得は資産の種類によって、総合課税と分離課税のどちらかに分類されます。
不動産等や土地に関しては分離課税として扱われるので覚えておきましょう。
また、譲渡所得は売却する資産の所有期間によって細かく区分されます。
その中でも不動産については下記の2つに区分され、それぞれ税率に違いが生じます。
売却した年の1月1日における所有期間が5年以内の場合は、短期譲渡所得に区分されます。
短期譲渡所得の場合、平成25年〜49年までの税率は下記のようになります。
売却した年の1月1日における所有期間が5年を超えている場合は、長期譲渡所得に区分されます。
短期譲渡所得の場合、平成25年〜49年までの税率は下記のようになります。
基本的に不動産等の売却（譲渡）に対して発生する譲渡所得税は、相続等の「贈与」では課税されません。
しかし以下の3つの場合は例外として、時価相当額を受け取ったとみなされて課税されてしまいます。
詳しくは「みなし譲渡所得｜利益がないのに税金を取られる理由と注意点」をご覧ください。
個人の場合、不動産売却による収入は譲渡所得として扱われ、分離課税であることが分かりました。
では法人の場合はどうなのでしょうか。
実は法人の場合、不動産売却による利益はすべて益金として計上されます。
つまり、他の利益と合わせて、法人の所得として課税されることになるのです。
その為、法人が不動産を売却した際に影響があるのは、法人税・法人住民税・法人事業税となります。
他の益金と合わせた上で計算されている段階で、法人での不動産売却は個人で言う「総合課税」として扱われることが分かりますね。
不用意な不動産売却によって多額の税金が課税されることのないよう、取り扱いには十分注意しましょう。
参考：「法人税とは何なのか｜もっとも分かりやすい法人税入門」
いかがでしたか？譲渡所得は資産の種類によって総合課税と分離課税に分かれたりと、ここで説明したこと以外にも複雑なルールが存在します。
今回は不動産の売却に焦点を当てて解説してきましたが、自身が所有している資産に合わせ、譲渡所得税の算出方法をしっかりと把握しておきましょう。
法人の場合は所得は関係なく益金に計上されるため、法人税が課税されます。
計算方法の違いにより、譲渡所得税より多額の課税がなされるため、オフィスを引き払う際などは十分に注意しましょう。
会社が軌道に乗って利益が出てくるようになったとき、法人税の額に驚いたことはありませんか？
本書では、まず、決算対策にスポットを当て、即効性が高く、ぜひとも知っておいていただきたい方法を4つ厳選し、紹介しています。
いずれも、弊社が担当させていただいたお客様の事例をベースに、メリットだけでなくリスクと注意点・対処法についても詳しくお伝えしています。
また、決算対策の他に、法人保険についてもお伝えしています。
法人保険については、2019年10月に保険料の損金算入等に関するルールが大きく変わりました。それを受け、読者の皆様からお問い合わせをいただいております。
ご期待にお応えして、本書では、会社のお金の安心を確保し、会社を発展させていくのに有益な活用法を2つ、ピックアップしてお伝えしています。
多額の法人税を支払うのってイヤですよね。次のような節税方法があることは、ご存知ですか？
・黒字の時に節税しながら赤字の時のキャッシュを貯める
・節税しながら退職金を普通よりも約30％多く準備できる
・無駄な経費を使わずに税金を半分減らせる
私たちなら、これが可能です。
年間約300社の法人の財務戦略のコンサルティングを担当している弊社が、あなたの会社の決算・節税対策をお手伝いします。
日本全国対応します。ぜひご相談ください。
自社の従業員が亡くなった際に、生前の功労に報いるため遺族に支払う弔慰金の取り扱いについて、経営者の方は迷うことは多いのではないでしょうか。 同じように従業員死亡時に支給される死亡退職金と何が違うのか、相場はどのくらいか、そもそもどのように資金を用意し
会社に勤め上げた従業員に対して支払う退職金。 東京都産業労働局の平成30年度の調査によると、中小企業の71.3%が退職金を支払っているということです。 退職金には明確なルールが存在しないため、会社によって様々な算出方法で金額を打ち出しています。
法人保険(いわゆる節税保険)の販売停止に関する国税庁の新ルール案の解説
2019年2月に、国税庁が、「節税商品」と言われている法人保険について、損金算入ルール等の税務処理の見直しを行うことを公表してから、生命保険会社各社が法人保険の販売を停止しています。 そして、2019年4月11日、国税庁がルール改正案（通達）の試案を
福利厚生の例をまとめて紹介【人気のものからユニークなものまで】
福利厚生にはどんな例があるのか、お探しでしょうか？ 一口で福利厚生といっても、会社によって導入されている内容は千差万別であり、その種類も多岐にわたるので把握しきれないという方が多いことでしょう。 そこでこの記事では、以下の3つの分類にわけ、福利
会計の際に、いろいろと担当者を悩ませるのが福利厚生費です。 損金にできるものとできないもの、損金に算入できる時期などが費用によって異なるからです。 ここでは福利厚生費にはどんな種類があるかまとめた上で、それぞれの会計上の主な注意点を解説していま
役員が受け取る退職金として、退職慰労金というものが存在します。 退職慰労金は損金算入について法的な制約もあり、金額をどのくらいに設定すればいいのか、気になるところですね。 今回は退職慰労金について、計算方法や手続きなどを紹介していきます。
法定福利費とは、会社が必ず提供する必要がある「法定福利厚生」にかかる費用です。 経団連による「第62回 福利厚生費調査結果報告（2017年度）」によれば、従業員1人あたりにかかる法定福利費の平均は月額84,884円とのことで、決して少ない負担とは言え
昔から、養老保険は、貯蓄の機能と保険を兼ね備えたものと言われていて個人法人問わず人気がありました。今でも一定の人気があります。 しかし、個人で加入するメリットは、現在、乏しくなっています。 なぜなら、以前と違って貯蓄の機能が他の保険より低く、元
自社に福利厚生を導入しようとして、いざどんなものがあるか探してみると、その種類の多さに驚かれる方も少なくはないでしょう。 ここでは、福利厚生をえらびやすくなるように、数ある福利厚生のなかでもどんな種類の人気が高く、重要度が高いのかをピックアップして紹
税務リスクなし！一気に2,800万円を損金にできるコインランドリー節税
コインランドリー節税は、数千万円を投資してコインランドリーを経営することで、投資した額の70%を即時償却するという節税方法です。そのため、毎年数千万円の利益を継続的に出し続けている法人様はもちろん、突発的に数千万円の利益が出て、大きな損金を出したい法人様に
