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保険の教科書 編集部

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1.火災保険の保険金額を決める「建物評価額」とは？

火災保険での「建物評価額」とは、建物の経済的な価値を表す金額のことです。

この建物評価額に基づいて、火災等の被害に遭った時の支払う損害保険金の上限額（保険金額）が決められます。

たとえば、建物評価額が3,000万円であれば、火災保険の保険金額も3,000万円に設定されます。

1-1.保険金額を決めるときの「新価」と「時価」とは？

建物評価額で保険金額を決める際は、「新価」「時価」という2種類の算出方法についても知っておく必要があります。それぞれについて説明します。

損害をきっちりカバーするなら「新価」

「新価」とは保険の対象となる建物と同等の建物を、改めて建て直したり購入したりするのに必要な金額をさします。損害保険金を受け取れさえすれば、それだけで火災で焼失した家の建物を建て直すことができます。

最近は、たいてい、契約上、最初から新価で計算する設定になっていますし、火災保険の目的はいざという時にきちんと損害をカバーすることですので、それを十分に達成するには新価で加入するべきです。

「時価」はおすすめできない

「時価」についても一応お伝えしておきますと、保険金を受け取る時点での保険の対象物の価値のことで、評価額から経年劣化により下がった価値の分の金額を差し引いて求められます。

時価で算出された場合、損害保険金だけでは、新たに同等の価値の建物を購入したり建築し直したりできません。それでは火災保険に加入する意味が半減してしまいます。「時価」にすると保険料は安くなりますが、おすすめできません。

なお、古い契約で「時価」になっている場合は要注意です。後ほど改めてお伝えします。

2.建物評価額の計算方法

このように、建物評価の方法は「新価」を選ぶことをおすすめします。それでは建物評価額はどのように求めるのでしょうか。計算方法は建物の種類によって異なります。

以下の3つに分けて解説します。

• 一戸建ての新築物件の場合
• 一戸建ての中古物件の場合
• マンションの場合

2-1.一戸建ての新築物件の場合

新築の一戸建ての場合、購入時（建築時）の総費用から土地代・諸経費をのぞいた建物の価格がわかれば、それが建物評価額となります。

ただし、土地と建物をあわせて購入する建売りの場合は、建物のみの価格がわからない、といったこともあるでしょう。

その場合は、契約書をご覧ください。記載されている消費税額に着目し、以下の数式で建物評価額を算出することができます。

建物評価額＝消費税額÷消費税率　※消費税率：2022年現在10%

この数式で建物評価額が分かる理由は、土地代金は消費税の課税対象外であるため、売買契約書に記載されている消費税は全て建物にかかってると言えるからです。

2-2.一戸建ての中古物件の場合

中古物件の場合は、建築年と新築時の建物の価格が分かるか否かで計算方法が異なります。

以下、その2種類に分けて解説します。

2-2-1.建築年と新築時の建物の価格が分かる場合

「年次別指数法」を使って算出します。年次別指数法とは、建物の価格に建築年に応じた指数（建築費倍率）をかけることで、物価の変動などを反映させる建物評価額の算出方法です。

この建築費倍率は毎年見直され常に一定ではありませんので、購入時に確認する必要があります。

数式は以下のようになります。

新築時の建物の価格 × 建築費倍率 = 建物評価額

たとえば、新築時の建物の価格が2,000万円、建築費倍率が0.95だったとすると、建物評価額は

2000万円×0.95＝1,900万円

です。年次別指数法は建築時の建物の評価額を使うことから、より実態に即した正確な評価ができます。

2-2-2.建築年と新築時の建物の価格が分からない場合

「新築費単価法」を使って算出します。

新築費単価法とは、建物の構造や所在地から算出された1平方メートルあたりの標準的な建築費（新築単価）に、建物の延床面積をかけあわせて建物評価額を求める方法です。

新築費単価法をとる場合、建物評価額は以下の数式によって求められます。

新築費単価 × 延床面積 = 建物評価額

たとえば新築費単価が15万円で延床面積が200平方メートルであれば、建物評価額は15万円×200平方メートル=3,000万円となります。

ただし新築費単価法の結果は、あくまで標準的な建築費をもとにした概算価格なので、より実態に近くするため保険会社と相談して±30%の範囲で調整されます。

2-3.マンションの場合

マンションの場合、購入したときの費用に専有部分の建物の価格だけでなく、土地代や共有部分の価格が含まれてしまっています。

たいして建物評価額に該当するのは、専有部分の建物の価格のみです。

そこで上述した新築費単価法を用いて、建物評価額を算出します。

たとえば新築費単価が12万円で、延床面積（専有面積）が100平方メートルであれば、建物評価額は

12万円×100㎡＝1,200万円

となります。

3.保険金額＝建物評価額とする

建物評価額が分かったら、次に火災保険の保険金額を決めることになります。

保険金額は、受け取れる保険金の上限で「限度額」とも呼ばれます。これは、よほどのことがない限り、建物評価額と同じ額で設定することをおすすめします。

たとえば建物の評価額が3,000万円（新価）で、保険金額も同じ3,000万円にしたら、もしも火災によって建物が消失してしまっても、契約者は同じ価値の建物を建築するのに必要な3,000万円の損害保険金を受け取ることができます。

このように保険金額を保険の対象と同じ価格にすることが重要です。

4.古い長期契約は要注意！保険金をちゃんと受け取れないことも

保険金額は保険の対象と同じ価格にしなければなりません。これを全部保険の原則と言います。最近では加入時にきちんと評価額を算出するので、全部保険の原則から外れることはまず、考えられません。

しかし、古い保険契約だと、知らず知らずのうちに全部保険の原則が破られてしまっていることがあります。

特に、期間が「35年」「10年」等の長期にわたっていて、加入時に建物価値の評価方法を「時価」で設定した場合は要注意です。

• 保険金額が建物評価額より高い（超過保険）
• 保険金額が建物評価額より低い（一部保険）

のどちらかの状態に陥っている可能性があります。以下、それぞれの問題点と対処法をお伝えします。

4-1.保険金額が建物評価額より高くなっている場合（超過保険）

たとえば、建物評価額が2,000万円に落ちているのに、保険金額がそれより多い3,000万円に設定されていると、「超過保険」の状態です。

建物が焼失した場合に2,000万円を受け取れるので、補償は足りますが、保険金額の設定がなっている分だけ保険料を無駄に支払っていることになります。

この場合、それまでに支払った保険料の払い戻しを受けることができますが、何事もなければ気付かず、払い損になってしまうリスクがあります。

もし、古い保険契約で、期間が長期にわたっていて、しかも評価基準が「時価」になっている場合は、超過保険の可能性がありますので、見直しをおすすめします。

4-1.保険金額が建物評価額より低くなっている（一部保険）

たとえば、建物評価額が3,000万円（時価）で、保険金額が2,000万円になってしまっていると、「一部保険」の状態です。もし火災で建物が焼失したとしても、2,000万円しか受け取れず、建て直しには1,000万円足りません。

足りない分は貯金を切り崩すなどしなければならず、火災保険に入っている意味が半減してしまいます。

これも、古い保険契約で、期間が長期にわたっていて、しかも評価基準が「時価」になっている場合は一部保険に陥っている可能性があるので、見直しをおすすめします。

まとめ

建物評価額は、火災保険の補償対象となる建物の価値を表す金額です。評価基準は、いざ被害に遭った時に損害をしっかりカバーできるよう、同等の建物を建て直すことのできる「新価」を選ぶことをおすすめします。

また保険金額は、建物評価額とぴったりに設定することが重要です。保険金額が建物評価額より少ないと万が一の際に十分な保険金を受け取れませんし、逆に、保険金額が建物評価額より高いと建物評価額以上の保険金を受け取れず保険料の無駄になってしまいます。

特に、古い保険契約の場合は、そのいずれかの状態に陥っている可能性がありますので、見直しされることをおすすめします。