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保険の教科書 編集部

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1.住宅ローンを組む際に火災保険は必要

住宅ローンを組むときには、火災保険への加入を強くおすすめします。

なぜなら、もらい火による火災などで自宅が全焼してしまったような場合、家がなくなっても、住宅ローンは残ります。

もし、火災保険に加入していなかったら、住宅ローンの支払いだけが残ってしまうのです。

ただでさえ経済的ダメージを受けるのに、火災保険に加入していないとさらに負担が大きくなってしまうのです。

なお、火災保険はどんなリスクをカバーしてくれるのかについての詳細は後ほどお伝えします。

補足：火災保険に「質権設定」される場合もある

火災保険の質権設定とは、住宅ローンを組むにあたり、火災保険の保険金を請求する権利を担保として金融機関に渡すことを指します。最近は減ってきていますが、説明しておきます。

火災保険に質権設定されていると、建物が全焼してしまった場合などに、火災保険の保険金は契約者ではなく金融機関に支払われます。

金融機関はその中から住宅ローンの残額分を回収し、残りがあれば契約者に支払うのです。

この場合、住宅ローンを組むにあたり火災保険に加入しなければなりません。

ただし、もし質権設定がされなかったとしても、住宅ローンを組むのであれば万が一のときの備えとして火災保険は必要といえます。

なお、質権設定がされている場合、ローン完済後に保険会社に対し「質権消滅承認請求」の手続をしないと、金融機関が持ったままになってしまうので、注意してください。

火災保険の質権設定については「火災保険の質権設定って何？概要と注意点まとめ」で詳しくお伝えしています。

2.おさらい｜そもそも火災保険とは？

ここで、火災保険の補償内容についておさらいしておきます。

火災保険は、火災などの災害・事故によって生じた住宅の建物や家財（家具・家電・衣類など）の損害を補償する保険です。

火災保険の補償範囲となるのは、自分や家族が起こした火災だけでなく、以下にあげる災害・事故も含まれています。

火災保険は「住宅総合保険」や「住まいの保険」と呼ばれることも多いですが、火災保険が上にあげたように住宅に損害をあたえる様々な災害・事故を補償範囲として網羅しているのが理由です。

2.1.「もらい火」による損害を補償するためにも火災保険が必要

火災保険が必要かどうか考えるときに、「うちは火災を出さないように気を付けているから必要ないよ」という人が案外多くいるようです。

しかし、これは間違いです。なぜなら、上の表でも触れていますが、隣家などの「もらい火」による火災で自宅に損害が生じた場合も、その損害を補償するのは火災保険だからです。

隣家のもらい火であれば、出火元に損害賠償すればよいと考える方もいるでしょう。

しかし、日本には失火責任法という法律があり、出火元の人に故意か、故意に相当するような重大な過失がない限り、出火元に賠償責任がないことになっているのです。

つまり、火災保険に入っていないと、もらい火で火災となった場合に、原則として、その損害を自分の貯金を切り崩すなどして賄わなければなりません。

ちなみに、「故意と同視されるような重大な過失」とは、寝たばこや、揚げ油を火にかけたまま長時間不在にした場合等をさします。こういうよほどのケースでない限り、もらい火の主には請求できないのです。

3.住宅ローンを組む際の火災保険加入で注意したいポイント

次に、住宅ローンを組む際に火災保険に加入するにあたり、気を付けておきたいポイントをまとめて紹介します。

3-1.保険金額（保険金の上限額）は、建物・家財の評価額と同額にする

保険金額とは、支払われる保険金の上限額をさします。

たとえば、保険金額が2,000万円であれば、火災で自宅が全焼したときなどに支払われる保険金の金額は、最大で2,000万円ということになります。

この保険金額は、建物や家財の価値をあらわす「評価額」と同じに設定します。

たとえば、建物の建築費が3,000万円であれば、建物に対する保険金額も3,000万円にするわけです。

この場合、仮に3,000万円より多く保険金額を設定したとしても、火災保険で支払われる保険金の金額は損害を回復するのに必要な分だけですから、3,000万円超、保険金が支払われることはありません。これでは超過分に相当する保険料が無駄になってしまいます。

逆に3,000万円未満（たとえば2,000万円など）に設定してしまうと、いざというときに保険金が足りなくなってしまうため推奨されません。

なお、建物・家財それぞれの評価額の算出方法については、以下記事で紹介しておりますので、興味があればあわせてご覧ください。

• 建物：「火災保険の建物評価額とは？損害を確実にカバーするのに不可欠なこと」
• 家財：「火災保険の家財にかける必要性と保険金額(評価額)の決め方」

3-2.住宅ローンの借り換え時、火災保険は継続可能

より金利の低い住宅ローンに乗り換えて、支払金額を節約しようと考える場合もあるかもしれません。

そのとき既存の火災保険はどうすればよいか悩む方もいらっしゃるようですが、結論から言うと必ずしも乗り換えは必要ありません。

住宅ローンを借り換えたからといって、火災保険の補償対象となる建物や家財は変わらないからです。

ただし、長い間、火災保険の補償内容をそのままにしていたのであれば、借り換えの際に補償内容を見直してもよいかもしれません。補償内容が古くなっている可能性があるからです。

たとえば、古い火災保険の契約では、建物や家財などの補償に関して、経年劣化によって下がった分の価値だけ支払う保険金を差し引く「時価」が設定されていることがあります。

一方で、現在では、経年劣化によらず同等の建物・家財を再建築・再購入するのに必要な「新価」で保険金が評価されるのが一般的です。

一例を挙げて説明しましょう。建物が全焼したとして、建て直しにかかる費用が2,000万円だったとします。

このとき新価が選ばれていれば、支払われる保険金は2,000万円です。

一方、経年劣化によって500万円分の価値が下がっていたと判断されれば、時価では支払われる保険の金額は2,000万円 – 500万円 = 1,500万円となってしまいます。

これでは、保険金だけで建物を再建することはできません。そのため、火災保険では時価ではなく新価がおすすめです。

しかし、1998年の保険料率自由化前の火災保険はほとんど時価が設定されていたので、それ以前に契約した火災保険は一度、補償内容を見直した方がよいでしょう。

3-3.火災保険の契約期間はできるだけ長期にする

住宅ローンを契約するのと同時に火災保険に加入する場合、保険期間をどのくらいに設定するか迷う方も多いのではないでしょうか。

2015年まで火災保険の保険期間は最大で36年まで設定することができ、35年の住宅ローン完済まで火災保険の更新が必要ない、といった状態にすることも可能でした。

しかし、現在、火災保険の保険期間は最長で10年までです。

万が一、更新の手続きをせずに放置してしまうと、「住宅ローンが残っているのに、火災保険の補償がない」といったことになってしまいます。

そこで、可能であれば自動継続特約をつけておくことをおすすめします。

そうすれば保険期間が切れて火災保険の補償がなくなってしまうといったことはありません（自動継続特約の有無は保険会社によって異なります）。

その上で、保険期間も可能であれば出来るだけ長期にすることをおすすめします。一度に支払う保険料はその分高くなりますが、保険料の総額が安くなるためです。

もし、その火災保険を途中で解約することになったとしても、残りの期間分の保険料は全額もしくは全額に近い金額返金されるため、大きな損になってしまうこともありません。

実際にどのくらいの金額が返金されるかは、「火災保険の解約手続の注意点｜タイミングと解約返戻金について」で詳しく解説しているので、興味があればあわせてご覧ください。

3-4.住宅ローン完済後も火災保険は必ず継続する

なお、住宅ローンの有無と、火災保険の必要性とは、全く別の問題です。

万が一、完済後に建物が全焼してしまいその時火災保険に加入していなかったら、改めて家を建て直すか、借家にするかしかありません。

そんなことにならないよう、住宅ローンと関係なく、火災保険は継続しましょう。

まとめ

火災保険は自分で起こした火事だけでなく、もらい火による火事や、水災・風災などさまざまな災害・事故による住宅の損害を補償する保険です。

仮にこれらの災害・事故で建物や家財が大きな損害を受けて、建て直しや再購入が必要となったとしても、住宅ローンはなくなるわけではありません。

火災保険に加入していれば、損害をカバーするのに必要な金額を保険金として補償してもらうことができるので、住宅ローンを組んで住宅を購入する際は、火災保険への加入は必要です。