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保険の教科書 編集部

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1.火災保険の「評価額」は保険金の限度額を決めるのに必要

火災保険の評価額とは、補償の対象となる建物などの価値を示す金額です。火災保険ではこの評価額を参考にして、損害保険金の上限額を決定します。それが「保険金額」です。

評価額が2,000万円であれば、火災保険の保険金額は最大で2,000万円まで設定できます。

保険金額の決め方については、後ほど詳しく解説します。

1-1.損害保険金の額を決める「新価」と「時価」について

評価額の算定基準は「新価」「時価」の2種類があります。基本的には「新価」に設定されます。

「新価」とは保険の対象となる建物・家財を、再建したり購入し直したりするのに必要な金額です。受け取った保険金のみで保険の対象と同等の建物などを新築でき、あるいは失った物を新品で購入できます。

一方の「時価」とは、経年劣化で価値が下がった分を考慮します。保険金だけでは改めて同等の価値の建物を建築し直したり購入したりするのに足りません。

時価を選択した方が保険料は安くなりますが、損害をカバーするという火災保険の加入目的を考えると、おすすめできません。

2.評価額は「建物」「家財」それぞれで設定する

火災保険の対象は、「建物」と「家財」です。家財は、建物の中にある家具・家電・衣服等です。敷地内の自転車も含まれます。

家財を補償対象にしておけば、火事で家具や家電などが消失した際の補償が受けられるということです。

持ち家の場合、火災保険をかける対象は「建物」のみか、「建物」と「家財」の両方です。ただし、「建物」「家財」両方の補償をつけることをおすすめします。なぜなら、火災などで家財が破損したときの損害額も高額になる可能性があるからです。

これに対し、借家の場合は「家財」のみを対象とします。なぜなら、建物は所有者である家主が火災保険をかけるからです。

以下、「建物」「家財」それぞれの評価額の算出方法を解説します。

3.建物の評価額を算出する方法

建物の評価額は、建物の種類によって算出方法が異なります。

ここでは、以下の3つそれぞれの算出方法を解説します。

• 一戸建ての新築物件の場合
• 一戸建ての中古物件の場合
• マンションの場合

3-1.一戸建ての新築物件の場合

一戸建てを新築で建築・購入した場合の建物評価額は、建築時・購入時の総費用から土地代と諸経費を除いた金額です。

ただし、建売り住宅の場合、土地と建物を合わせて購入するので、建物だけの価格を算出する必要があります。その際は、以下の計算式を使います。

建物評価額＝消費税額÷0.1(※)

※消費税10%で計算

なぜなら、消費税は土地にはかからず、建物のみにかかるからです。

3-2.一戸建ての中古物件の場合

中古物件を購入した際は、建築年と新築時の建物の価格が分かるか否かで算出方法が違います。

以下、それぞれの場合の算出方法を解説します。

3-2-1.建築年と建物の価格が分かる場合

建築年と建物の価格が分かるのであれば、新築時の建物の価格に、建築年に応じた専用の指数（建築費倍率）をかけて、物価の変動などを反映させる「年次別指数法」を使います。

計算式は以下のようになります。

新築時の建物の価格 × 建築費倍率 = 建物評価額

建築費倍率は、毎年見直されているので常に一定ではありません。

仮に新築時の建物の価格が2,000万円、建築費倍率が0.95だったとすると、建物評価額は

2,000万円×0.95=1,900万円

となります。

年次別指数法の特徴は、建築時の建物の評価額を使うため、より実態に即した正確な評価が行えることです。

3-2-2.建築年と新築時の建物の価格がわからない場合

建物の構造や所在地をもとに算出された1㎡あたりの標準的な建築費（新築単価）に、建物の延床面積をかけあわせる「新築費単価法」を使います。

計算式は以下のとおりです。

新築費単価 × 延床面積 = 建物評価額

たとえば新築費単価が15万円で延床面積が200㎡であれば、建物評価額は

15万円×200㎡=3,000万円

となります。

ただし、新築費単価法で求められる価格は、あくまで標準的な建築費に基づく概算であるため、より実態に近い価格にするため、保険会社と相談して±30%の範囲で調整することが多いです。

3-3.マンションの場合

マンションの場合は、購入した際の費用に専用部分の建物の価格だけでなく、土地代やマンションの共有部分の価格が含まれています。

ただし建物の評価額に該当するのは専有部分の建物の価格のみです。そこで、上でお伝えした「新築費単価法」によって、建物評価額を算出します。

たとえば新築費単価が12万円で、延床面積（専有面積）が100㎡であれば、建物評価額は

12万円×100㎡＝1,200万円

となります。

4.家財の評価額を算出する方法

家財の評価額は、「積算評価」「簡易評価」の2種類があります。

積算評価とは、家財全ての正確な価格を確認し、それを合計する算出方法です。

ただし自宅内にある家具・家電・衣類といった家財全ての価格を正確に全て確認するのは非常に手間がかかります。そのためもう1つの「簡易評価」を使うことが多いです。

簡易評価とは、世帯主の年齢や家族構成に基づき保険会社が導きだした家財金額の目安を使う方法です。

以下、参考までにA損保の簡易計算表を紹介します。

これによると、単身世帯は年齢や部屋の広さ（延床免責）に関わらず290万円で、2人以上の世帯で差がみられます。

この目安値をベースとしたうえで、契約者の実態にあわせ保険会社と相談して評価額を算出します。

5.保険金額は評価額と同じにするべき

評価額が決まったら、それを基に火災保険の保険金額（支払われる損害保険金の上限額）の額を決定します。

一般的に建物と家財いずれの保険金額も、それぞれの評価額と同じ額にすることをおすすめします。たとえば評価額が3,000万円であれば、保険金額も3,000万円に設定するということです。

こうすれば、損害を被った場合、最大で評価額と同額の3,000万円の保険金を受け取れます。

このように評価額と保険金額を同じにした保険のことを「全部保険」と呼びます。

それでは、もし保険金額が評価額より低く設定されていた場合や、逆に高く設定されていた場合は、どうなるでしょうか。「そんなことがあるの？」と感じるかもしれませんが、昔加入した「35年」等の長期契約で建物評価方法を「時価」に設定している場合、その可能性があります。

以下、それぞれのケースをみていきましょう。

• 保険金額が建物評価額より低い場合【一部保険】
• 保険金額が建物評価額より高い場合【超過保険】

4-1.保険金額が評価額より少ない場合【一部保険】

評価額が2,000万円、保険金額が1,500万円だった場合、仮に火災などで建物や家財が全て失われても、保険金を1,500万円しか受け取れません。

これでは、改めて損害が発生する前と同等の建物や家財を確保するのに足りません。火災などでただでさえ負担の多いときに、さらなる経済的な負担を背負うことになってしまうのです。

このように、保険金額が評価額より低いケースを「一部保険」と呼びます。

古い契約で、建物評価方法を「時価」に設定している場合、一部保険に陥っている可能性があります。一度、確認することをおすすめします。

4-2.保険金額を評価額より高くした場合はどうなる？【超過保険】

評価額が2,000万円、保険金額が2,500万円だった場合、一見、評価額より高い損害保険金を受け取れるように思われますが、実はそうではありません。

万が一のことが起きて補償が必要になったとしても、受け取れる損害保険金の上限額は評価額と同じ2,000万円までなのです。

差額の500万円分について、保険料を無駄に支払っていることになります。

このように評価額より保険金額を高くした保険のことを「超過保険」と呼びます。

これも、古い契約で、建物評価方法を「時価」に設定している場合、超過保険に陥っている可能性がありますので、もしやと感じたら確認することをおすすめします。

まとめ

火災保険の評価額とは、保険の対象物の価値を表す金額です。保険金額を決める基礎となります。

建物・家財それぞれで評価額の算出方法が異なります。

評価額が算出できたら、損害保険金の上限額である保険金額を決定します。この保険金額は評価額と同じにすることがおすすめです。

なお、古い火災保険の契約で評価方法が「時価」になっている場合、評価額と保険金額が整合せず、万一の場合に十分な補償が受けられないケース（一部保険）、保険金額が過大に設定されていて保険料を無駄に支払っているケース（超過保険）が見られます。もし思い当たる方は、保険証券を確認してみることをおすすめします。